10月17日，國務(wù)院常務(wù)工作會議提出的穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施中指出，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。
中國社科院金融所研究員尹中立指出，把“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！狈旁谑孜徽f明了中央對待樓市的政策態(tài)度：放松政策是為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資，而非“托市”，是鼓勵政府為中低收入者提供住房，而非以擴(kuò)大金融風(fēng)險為代價去鼓勵購房者買開發(fā)商的房子。
政策變向
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興10月18日在深圳召開的“中國市長論壇”上表示，應(yīng)該給各地一定的政策自由度，讓其根據(jù)各地實際情況制定穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對此高度關(guān)注，哪些是可以鼓勵的，哪些是需要中止的，在總結(jié)各地的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部或有規(guī)范性政策出臺。
此話雖然讓已經(jīng)各自出臺“救市”政策的18個城市吃了個“定心丸”，但是對于“鼓勵”和“中止”政策定義卻沒有清晰，地方政府已出臺政策中是否會有被中央叫停的政策，仍不可知。
但是醞釀出臺“救市”政策的城市似乎已經(jīng)嗅出了中央政策的新意味。
武漢市房協(xié)秘書長肖漢昌10月18日在金都漢宮項目舉行的人居環(huán)境獎項目中期觀摩會上告訴記者，武漢市也在醞釀有關(guān)救市政策，具體政策可能參考杭州等地的政策。
而不同于杭州等地方的是，武漢準(zhǔn)備出臺的新政策中提出，不再將財政補貼給購買商品房的人，以免引起新的社會分配不公，財政補貼將主要給城鎮(zhèn)中低收入家庭，鼓勵他們?nèi)ベ徺I自主性、改善性的住房。
江西九江市一家開發(fā)商則告訴記者，九江市在各地紛紛出臺樓市“救市”政策之后也開始按捺不住。近日，九江市政府召集開發(fā)商研究當(dāng)?shù)貥鞘小熬仁小闭?。與其他城市不同，九江市自認(rèn)財力不足，不會采取大規(guī)模財政補貼方式來“救市”，準(zhǔn)備將重點放在降低房屋交易稅費上。
后續(xù)推出“救市”政策的地方政府在政策制定上紛紛轉(zhuǎn)變風(fēng)向，不再對商品房購買者進(jìn)行扶持，而是定位于借房價下降的機(jī)會，幫助城鎮(zhèn)中低收入家庭解決住房困難。
尹中立指出，國務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。
尹中立表示，將加大住房保障放在了其他兩項政策之前，充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”?！敖档头康禺a(chǎn)交易稅費”等政策的確在松綁樓市需求，但是并非是鼓勵消費者去買開發(fā)商的房子，而是要政府為居民提供更多住房。
對于調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，尹中立認(rèn)為，首先目前的房價還在高位，超出了一般居民的承受能力，如果強(qiáng)行用托市的政策將房價穩(wěn)定在目前的高位水平，只是浪費了調(diào)控時間。其次，調(diào)控房地產(chǎn)主要用意是增加投資需求，在出口下降等形勢下，增大投資是拉動經(jīng)濟(jì)增長的最好辦法，而加大保障性住房的建設(shè)，不僅可以為居民提供住房保障，還可以擴(kuò)大投資規(guī)模，實現(xiàn)一箭雙雕的效果。再次，吸收美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，如果強(qiáng)行將房價穩(wěn)定在高價水平，維持房產(chǎn)泡沫，則金融風(fēng)險會越來越大。
實際上，國務(wù)院有關(guān)部門在“保增長”工作的指導(dǎo)下，對地方紛紛出臺的樓市“救市”措施一直不置可否。而仇保興的上述講話也充分表明了有關(guān)調(diào)控部門的態(tài)度——地方政府可以先行先試，但是地方政府某些“觸線”政策，恐怕在中央政策出臺后要進(jìn)行調(diào)整。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專家表示，中央穩(wěn)定樓市發(fā)展，支持居民購買住房的政策方向與地方政策的一些政策出發(fā)點并不相同。大部分地方政府出臺的“救市”政策出發(fā)點是穩(wěn)定房價、刺激買房需求、幫助開發(fā)商緩解資金壓力。而中央政策則是要支持居民解決住房問題，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模。
10月20日，國家統(tǒng)計局公布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也表明，今年前三季度全國房價同比上漲8.5%，其中9月份同比上漲3.5%，漲幅比去年同期高1.8個百分點。雖然全國房地產(chǎn)市場多數(shù)出現(xiàn)價量齊跌的情況，但是目前房價仍處于高位，在此情況下幫開發(fā)商“托市”顯然是不合適的。
尹中立等專家還指出，國務(wù)院十條措施中明確指出，是“支持居民購房”而非“鼓勵居民購房”，由此可見金融政策上將對改善性需求等居民購房進(jìn)行松綁，但是并非鼓勵投資性購房需求。{分頁}
擴(kuò)大保障房建設(shè)難題
從目前18個城市先后出臺的樓市刺激政策來看，降低住房交易稅費等支持、鼓勵居民購房方面政策的很多，但是對擴(kuò)大保障性住房建設(shè)方面的內(nèi)容卻寥寥。
中房協(xié)秘書長朱中一10月19日在“2008品牌地產(chǎn)影響力峰會”上向本報記者表示，中房協(xié)7月份通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上書國務(wù)院的調(diào)整住房調(diào)控政策的建議中，將擴(kuò)大各地保障性住房建設(shè)作為穩(wěn)定樓市的重要政策工具，但是從各地出臺的穩(wěn)定樓市政策來看，住房保障內(nèi)容鮮有被提及。
本次國務(wù)院常務(wù)工作會議形成的決議，可能是對地方穩(wěn)定樓市政策思路的一次微調(diào)，加大保障住房投資應(yīng)被列為樓市“救市”政策的重點。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在上述會議上表示，從目前情況來看，房價和交易量下降已經(jīng)影響到了地方住房保障計劃的落實，有地方政府將精力放在“救市”上，而對落實國務(wù)院“24號文”上有所放松。有關(guān)部門應(yīng)該加大對住房保障的督察落實，對各地2008年住房保障建設(shè)計劃落實情況進(jìn)行檢查。
記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，就在各地紛紛出臺“救市”政策的時候，該部住房保障司正在加緊研究新政策。另外，該部還將借落實科學(xué)發(fā)展觀學(xué)習(xí)的機(jī)會對住房保障問題展開調(diào)研，總結(jié)各地落實住房保障情況的經(jīng)驗，提出下一步的住房保障工作措施。
目前，各地落實住房保障工作計劃情況卻不容樂觀。上述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家表示，國務(wù)院“24號文”確定的今年住房保障目標(biāo)是城鎮(zhèn)低保家庭應(yīng)保盡保，這部分量并不大，全國約400萬戶左右，目前已經(jīng)完成了約380萬戶，今年年底前完成問題不大。
但是最重要的是2009年住房保障落實情況。今年投資建設(shè)的保障性住房將在明、后兩年投放市場，這些以經(jīng)濟(jì)適用房為主力的保障性住房有望解決多數(shù)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。
由于今年以來全國土地交易比去年降低了近一半，地方土地財政收入大幅度縮水，部分城市之前承諾的住房保障建設(shè)計劃難以落實。令住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擔(dān)心的是，有地方政府在出臺“救市”政策時，為了保證商品房的交易量，開始用財政資金從市場上回購商品房作為保障性用房，其行為缺乏計劃性。如此將影響保障性住房用地和建設(shè)計劃的落實。
另一個制約住房保障計劃落實的情況是，由于多數(shù)城市不能完全以財政投入完成保障性住房建設(shè)，因此“限價房”就成了地方城市主要推出的保障性住房產(chǎn)品，因為“限價房”給地方政府帶來的土地和資金壓力相對較小。但是隨著房價的下降，“限價房”陷入尷尬境地，有的城市商品房房價甚至低于了“限價房”。因此，有關(guān)專家建議限價房直接轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，或者直接取消這個政策。
上述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家表示，在目前的市場條件下，要求地方政府加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比較困難，因為目前地方財政普遍處于資金緊張的時期，可以投入保障性住房建設(shè)的資金不多。為此，有關(guān)部門可能出臺政策鼓勵地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃房等中等收入家庭的保障性住房，同時會要求地方政府加大財政投入，加大對廉租房的建設(shè)投資。
記者注意到，國家發(fā)改委投資司網(wǎng)站近日發(fā)布消息稱，重慶市日前發(fā)布了《重慶市2008年廉租房建設(shè)項目投資計劃》，其中表明，重慶市準(zhǔn)備投資建設(shè)1萬余套廉租房，由于重慶區(qū)縣財政資金不足，重慶市財政準(zhǔn)備幫助出資建設(shè)。
在地方政府紛紛“救市”的時候，深圳、重慶、廣州等重要城市遲遲沒有出手，待中央政策定調(diào)后，全國性的樓市調(diào)控政策或全面推行。
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