經濟困難時，聰明人會捂緊錢袋

經濟困難時，聰明人會捂緊錢袋

受訪人：歐中經濟技術交流協會會長  楊佩昌 

訪談整理：本刊記者  侯耀晨

    對話背景：近日徐滇慶教授登廣告向深圳市民道謙。深圳銀行業內人士通過媒體回應網友風語的天空《斷供已過千億次貸危機浮現》的博文，否認深圳出現次貸危機。更有一家南京地產公司的廣告也借新聞熱點來炒作：“房價不會跳水，只是在做俯臥撐。”

    中國商人：您認為房價會出現較長時期的普跌嗎，大面積的次貸危機是否會到來？

    楊佩昌：房價的普跌是個偽命題。房價的走勢和幾個因素有關。我們考慮問題，首先要從大的視野來看，先要看國際上房價的走勢和中國房價存在多大的關聯。目前，中國房價的確違背了價值規律，所以它的回落是可以預期的。和美國、歐洲國家比較，中國房價升幅是偏高的，和中國經濟發展水平與居民收入增長水平也不相符合。歐洲、美國人尚且不能像中國人一樣普遍買房，中國人買房的比例已高于歐美的水平，這是我在歐洲多年所注意到的現象。

    第二，從一般規律來說，房價的升幅要和工資的增幅基本吻合或者大體一致。而大家都知道，中國的工資并不高，而房價偏高了。與德國比較而言，北京的平價工資大概是3000元人民幣左右，而德國的平價工資是2000~3000歐元，相當于2~3萬元人民幣。我在德國生活多年，感覺北京無論是房價還是租金都高于德國，這點讓我有些困惑。同樣中國房價的漲幅已經遠遠高于工資的漲幅。所以我個人的看法是，中國的房價會在一定時期內回歸到合理的水平，然后在此基礎上漸漸回升，但不可能是快速的回升，而應該是一個長期緩慢的過程。

    中國商人：中國房價真的是在做俯臥撐嗎？沒有一個明確的趨勢嗎？

    楊佩昌：如果我們要把房價比做俯臥撐也并非不可以，但這個俯臥撐的間隔時間絕不是快速下跌，然后快速回升，而是間隔的時間較長，要有一個緩慢的過程。房價的快速下跌是因為要回歸理性水平，未來會再度回升是因為有內在的需求。至于會下跌到什么程度？下跌多久？這個問題不容易預測。從目前來看，中國經濟面臨的挑戰很大，我們必須做好未來幾年和困難打交道的心理準備。經濟困難時，聰明人會捂緊錢袋，等到合適的時機再投出來。這些年，人們在和房地產公司打交道的過程中已經總結出了經驗。為什么說中國房價還要回升呢？因為中國經濟的發展離不開房地產業。房地產會帶動相關產業，如水泥、鋼材、運輸等等，而且其拉動作用相當明顯。我個人的看法，這個拉動的比例應該在1：5到1：6左右。也就說，你投入一塊錢，會拉動相關產業生產出五塊或者六塊錢。所以政府決策部門不會看不到房地產的作用，根本不存在政府刻意打壓房地產的問題。政府也不敢這么做，一旦房價大幅度跳水，中國經濟蕭條時期就真的會到來，沒有人敢冒這個險。

    而我們都知道，中國是一個并非成熟的市場經濟國家，經濟和政治有千絲萬縷的關系，政府在房地產發展過程中有較大的作為，這是中國的現實情況。

    當然，歐美國家的房地產和政府也有關聯。比如在德國，政府雖不能直接干預房地產的具體經營，但它可以制定政策讓房地產不會大起大落，從而實現平穩發展。如果說外國的熱錢很容易流入歐美國家，卻并不會大量流入房地產中去。一方面歐美國家的房地產業已經沒有在中國這樣暴利了，另外一個原因在于并不是每個人特別是外國人想買房就可以的，它會限制外國人在什么情況下憑什么身份買房。同時，外國人真的買了房，也不一定能去住，因為它不一定會給你居留權。

    所以說，不管是中國還是歐洲、美國，房地產毫無疑問是受政策左右的，只不過中國的房地產受到的干預會強烈、直接一些。

    中國商人：對房地產市場價格走勢的預測本來是很嚴肅的問題，為什么會出現著名經濟學教授和人打賭的現象？您認為其背后的深層原因是什么？

    楊佩昌：我想糾正你的一個說法，起碼在這個打賭之前很多人并不太了解這位教授?？赡苁撬粫r出語不慎，才會做出如此預測。因為房地產的價格走勢跟國際環境、國民經濟發展水平、工資收入增長比例，尤其是和政策密切相關，而恰恰這幾個因素都是很難預測的。況且我們知道，由于中國房地產和政策有更密切的關系，作為普通人你能知道中國政策的制定嗎？中國和歐美不同，歐美制定一個政策要取得全民較大的共識并且在議會并通過電視媒體辯論得面紅耳赤。你說歐美的民眾能不了解嗎？

    至于房地產是否真正下跌或跳水可能還與稅制改革有一定的關系，現在研討征收房產稅，是否開征、開征比例多大，會在一定程度上影響房地產下跌的幅度。

    在稅制改革上，目前意見對立非常大。所以要想知道中國房地產的走勢，請關注中國房產稅何時開征以及其稅率問題。可以這么說，房產稅的征收是遲早的事，也是必然的趨勢。它在何時推出影響房地產的漲與跌。

    中國商人：如果中國開征房產稅，多大的稅率是比較安全的，其它國家的稅率有沒有參考價值？稅率與價值規律如果有聯系，那么越過這個規律會引起什么后果？

    楊佩昌：稅率必須經過專家比較縝密的測算。引用國外的稅率對中國房產沒有任何借鑒價值，因為中國不可能去參考國外的稅率。歐美國家的房地產在國內經濟中的地位根本沒有中國這么突出，而且歐美各國的房產稅率都是不一樣的，必須研究房地產在各國經濟中究竟占多大的比重，這是開征房產稅要考慮的問題。如果有人研究歐美的房產稅率，從而得出結論說，多少稅率在中國是比較合適的或者安全的，起碼會誤導人。

   

中國房地產業和地方政府的利益息息相關   

    中國商人：這也就是說，房地產稅率的確定，因各國的國情而異，它不一定和經濟學中的相關規律有一致性？

    楊佩昌：在中國而言的確如此，不一定有那么多一致性。剛才我講到房地產在國民經濟所占的比重，但是要特別強調的是中國房地產業和地方政府的利益是息息相關的，所以如何制定稅率確保各個經濟區域都能接受并能夠承受這是一個不容易的問題?？傮w來講，宜低不宜高，低到到什么程度，高到什么程度要經過測算。

    中國商人：你剛才說制定一個統一適宜的稅率很困難，如果從現實角度考慮稅率的話，中國這么大一個國家，區域經濟極不平衡，也就是說現實需要因各地情況不同適用不同的稅率。但從政策上來講又不可能這么去做，所以很困難。

    楊佩昌：是這個意思。因為各地房地產業發展的水平是不平衡的，房地產在各地經濟中的比重也是各不相同的。從情理上講，應該根據各地實際情況，制定不同的房地產稅率，但從法理上來講是行不通的，因為你不可能在一個國家根據各地區制定不同的稅率。所以只有退而求其次，宜低不宜高，即便如此，開征房產稅務也會造成一定程度的心理恐慌。

    中國商人：恐慌的主要是誰？炒房的，還是真正需要買房的？

    楊佩昌：都有。從程度上來講應該是炒房的，但對買房自住的人也不可忽視。買房自住的人大都是傾全家之力來做這件事，所以房地產政策變化對購房人的心理和意愿有沖擊。我估計房產稅的征收不會在整個購房款中占到很大比例，只是心理上的影響作用會大一些。

    中國商人：鑒于區域經濟的不平衡，實際上可以和歐美一些國家做類比，比如像美國是聯邦制的國家，地方政府相對來說有一定的主導權，那么它們的稅率是全國統一的還是地方可以自主？或者同時有其它平衡的措施？實際上，一個剛性的稅率，出現在中國的溫洲和陜西等西部省份，產生的效果肯定不一樣。

    楊佩昌：即使在歐美一些聯邦國家也好，還是中央集權國家也好，稅率不可能是千差萬別的。不可能一個國家存在多種不同的稅率。歐洲開征房稅之所以沒有造成的恐慌，一方面是因為買房人并不像中國這么多，涉及到千家萬戶。另外一個方面，在歐美買房人是真正的有錢人，開征房產稅對他有一定影響，但不會造成心理上的恐慌。

    中國商人：我們再回到剛才的問題，您如何看當前局部地區的壞賬危機？中國會出現類似美國的次貸問題嗎？

    楊佩昌：從概念上來說，我認為中國會發生次貸的某些現象，但大面積的危機還暫時不會爆發。美國爆發次貸危機，其中一個原因在于美國是真正的市場經濟體制，次貸問題出現后，政府手中的工具并不太多，也就是它平衡的籌碼是有限的，它很難阻止次貸危機的蔓延。比較而言，中國政府相對有較多的調節工具，可以斬斷或阻隔危機鏈條的某個環節。

    中國商人：您說的有次貸的某些現象。具體指什么現象，是銀行的壞賬危機嗎？

    楊佩昌：一些人可能出現斷供的現象，但是中國購房人首付款一般是20%以上，在中國經濟沒有大面積走壞的情況下，大部分人還款還是有一定程度保證的。這和中國的傳統也有關，中國是一人買房，涉及全家，包括父母兄弟姐妹，甚至牽扯更多親朋好友。而國外買房是個人的事情。你還不起就真的還不起了，從這點來看，在中國出現大面積的斷供暫時不會爆發。所以觀察類似次貸危機等現象，首先要看中國經濟的基本面是否反轉，是否真正走壞。從目前的統計來分析，2008年、2009年的經濟預測仍將保持10%左右的增長。這個增長率雖然有所減緩，但要判斷它出現反轉還為時過早。

    中國商人：如果從中國買房傳統來分析，也就是說美國出現大面積的次貸危機不一定是壞事，它是市場本身調節的過程。中國沒有出現大面積的次貸危機不一定是好事。中國每個人都想買房，最后導致城市非理性擴張。

    楊佩昌：對。這個也是我專門想說的。在中國出現大面積次貸危機一定是壞事，但人為阻止次貸危機的發生并非一定是好事，只是把問題推延或累積而已。因為中國房地產存在問題的根源沒有得到解決，把相關危機隱藏了。如果有爆發的一天，將比現在嚴重得多。這一天的來臨，和中國國民經濟的趨勢息息相關，只要中國經濟還在增長哪怕還在低效率增長，房地產這條命就還會延續下去。

   

中國股市在本質上是信心的問題   

    中國商人：和房地產類似，眾多專家學者對股市的預測，也一再令公眾失望。您是否愿意給驚慌的公眾一些建議？

    楊佩昌：講到股市，和房地產有類似的地方。它基本上違背了價值規律，所以股市的下跌從目前來看是必然的。對于中國股市，現在只能用無奈來形容。政府能夠起的作用已經很有限了，所有重大利好該推出已經推出了?，F在股市下跌，本質上是信心的問題。中國并不缺錢，但由于股市監管不力，監管水平有待進一步提高，造成大量熱錢間接進入股市，快速套利，快速退出。2006年、2007年，大量風投機構在中國賺得盆滿缽滿，今年快速撤離，導致讓中小股民損失慘重。

    中國實際上并不缺錢，而缺的是信心。關于中國股市，我認為大小非問題只是一個用來炒作的議題，是炒家手中的武器。在他需要購進股票的時候，就放大大小非的問題，造成眾多中小股民的恐慌性拋盤，他趁機吸納籌碼。他這個武器收縮自如，當他達到目的后，基本上就不再提大小非的問題了，此時一些媒體便配合炒家把這個問題淡化。

    實際上，大小非問題在我們股市中的總量，可能對部分股票和某些產業有一定的沖擊，但不可能像我們聽到的那樣嚴重。最近我一直在思考這個問題。

    此外，我們觀察中國的股市也一定要和中國經濟的基本面結合起來。我們都知道奧運之后，中國的經濟會有一定的變化，起碼較難看到比較積極和正向的變化。一個經濟體在問題累積到一定程度、困難越來越大時，股市怎么可能上揚呢？政府又怎么可能動用多少錢去影響股市呢？所以說未來兩到三年，中國一定要做好迎接困難的思想準備。究竟什么時候可以走出困境，取決于我們的政府規避風險的策略和管理的水平。

    這個時候，作為一個投資者，如果把你的身家性命都投進去，那只能陪伴股市在困難中度日。聰明的投資者手上一定要有足夠的現金，等股市慢慢回歸之后再進入，才是明智的選擇。

       

眼睜睜地看著外匯儲備增加，眼睜睜地看著它縮水   

    對話背景：根據中國開發區協會官網公開信息，中國目前的各類經濟開發區有1700多個，其中一些經濟發達省份一個小縣也會有幾十個。招商引資一向是這些經濟園區的主題，而中國的外匯儲備卻在2007年已經位居世界第一，2007年6月份同比增幅高達41.6%。

    中國商人：目前的從緊政策使民營企業更加缺錢，各類開發區也一直在拿資源和利益來換投資，而中國的巨額外匯卻在大量縮水，中國人必須這樣過日子嗎？為什么會出現這種情況？

    楊佩昌：我對區域經濟這個話題研究比較多，也很感興趣。中國區域經濟特別是經濟開發區表面看是同質性的問題，同質化的競爭。他給優惠政策，我給更你更優惠的政策，你給資源，我同樣也給資源。

    從現象看，各個經濟開發區它功能上的差異不是太大，開發區太多，造成同質競爭。各個開發區都在用各種方法吸引投資，從而造成表面上資金短缺的問題。

    實際上中國并不缺資金，中國的貨幣發行量已到了高峰，但是我們仍然感受到缺錢的問題。從全球來看，國際上的游資非常充足，不存在境外投資枯竭的問題。資本的本性是逐利的，哪里有利益，就會流向哪里。那么問題出在哪里？問題出在“三化”上，即全球化、城市化和工業化。而我們的開發區并沒有認真研究全球化的問題，而且各個開發區是相對獨立的區域，還談不上真正的城市化和工業化。

    開發區的發展必須與城市化、工業化密切地結合起來。而我們目前的各個開發區，它的工業發展從區域來講是自成一體的，這些年我們單獨設立開發區，有一定的成績，但對國民經濟沒有實現最大化的拉動作用。

    在開發區的企業，有可能在享受各種優惠時發展情況好一些，但是在開發區外的企業呢？所以這種人為的區內和區外阻隔，阻礙工業化與城市化的發展。同時我們也要看到一個現象，中國的外匯儲備越來越大的同時，又每天都在大幅度縮水。中國處在兩難之間，如果限制外向型經濟發展，當然可以逐漸減少外匯儲備的規模。但我們知道，外向型經濟在中國國民經濟中的地位是不言而喻的，限制帶來的后果可以用災難來形容。目前，沿海地區的企業尤其是制造業企業已經開始大規模倒閉，如果還要持續緊縮性措施，那就會雪上加霜。所以我們只能眼睜睜地看著外匯儲備增加，眼睜睜地看著它因為美元貶值而縮水。當然中國現在也在動用外匯儲備在國際上做投資，但實際上中國目前的對外投資無法用“成功”或者“合格”來評價。

    那么我們都在想中國現在有這么大的外匯儲備，而中國各個開發區的企業特別是民營企業都很缺錢，外匯儲備能否回流呢？我說不可以，外幣反向回流到中國就更增加了本幣的發行壓力，因為這些錢到了中國一定要兌換成人民幣。龐大的外匯儲備究竟動用多少才會對開發區有幫助呢？如果回流真的達到一定規模，中國的本幣就要崩潰了，通脹就更為嚴重。中國當前面臨的最大問題是通脹壓力，中國不可能在通脹問題上火上澆油。所以中國的外匯儲備只能在國際上游來游去，要么去買外債，要么去做一些不成功的投資，當然我們也可以抱一個期望，如果成功不是更好嗎？

   

外匯儲備像一只老虎，中國不可能讓它回來 

    中國商人：大量外匯進入中國增加本幣發行壓力，實際上是推動了本幣的貶值。

    楊佩昌：對。就像一只老虎，中國不可能讓它回來。所以中國現在面臨很痛苦的選擇。

    中國商人：一般來說，國際收支不是有一個平衡制度嗎，中國外匯儲備也是多年形成的。即便一段時間增加一些快一些，它也是遵循這個平衡。也就是說人民幣發行多少是和國民經濟發展中的各種指標有關聯的。那么現在把這些外匯拿回來，怎么就一定會打破平衡呢？

     楊佩昌：這種平衡是對的。但因為外幣不能在中國直接流通，外幣到中國必須通過中國的銀行兌換為人民幣，才能用于投資，這就會急劇增加本幣的需求量。中國不可能把民間的資金吸納過來，鼓勵讓民間持有大量的外幣。因為外幣在民間，也如同藏在籠子里的老虎，哪一天籠子破了，它跳出來是要吃人的。

    中國商人：既然如此被動，為什么不可以實行人民幣的自由兌換呢？

    楊佩昌：從理論上來說，人民幣自由兌換可以大大減緩這個壓力，但人民幣自由兌換有很多限制條件。第一中國的經濟基礎就像一個并不太健康的人一樣，它的體質很虛弱，這樣一個人放到大風大浪中是有危險的。因為中國經濟結構的不太健全，一旦真正允許外幣與人民幣自由兌換，后果很難預料。所以中國不能不慎重考慮在資本項目下的自由兌換問題。

    中國商人：現在有人在討論金融戰爭，外匯流入中國固然增加了中國本幣的發行壓力，但中國的外匯儲備回流一部分，不是也會增加了所在國比如美元的發行壓力嗎？我們為什么老是要選擇被動呢？

    楊佩昌：如果美元大量回流到中國，不會造成美元的總體減少，只會在美國出現區域性極其微小的減少。因為美元是世界貨幣。所以解決中國的經濟開發區問題，或者企業資金短缺問題，沒有辦法考慮動用外匯儲備。中國政府并非不想，而是不能。中國區域經濟發展是不平衡的，特別是基尼指數的失衡，造成了貧富兩級收入的較大差異。中國的現實是有錢人相對集中，而沒錢的人也越來越多，這樣對民營企業的發展不是很理想。當國民財富集中在少數人手里時，這些人的投資流向不一定是民營企業，而會流向更賺錢的領域，比如能源、礦產開發等暴利行業。溫洲很多企業發現經營困難時，會把資金轉移到能源、礦產行業就說明了這個問題。

    所以，要從根本上解決開發區民營企業缺錢的問題，關鍵是要讓民營企業真正融入到主流經濟當中去，讓開發區的發展真正與城市化、工業化有機結合起來，這才是開發區的發展出路。降低恩格爾系數和基尼指數不平衡，對民營企業有重要意義。

    中國商人：說來說去我們總是很被動，但是在國家沒有動用外匯諸備用之于國內投資需求的前提下，各個開發區在爭取外資，而且是互相比賽付出巨大代價的情況下去爭取，這不是仍然做出了動用外匯的事情嗎？這些爭取進來的外資難道不需要兌換成人民幣才能用于投資嗎？

    楊佩昌：你說得對。中國總體上不缺錢，只不過是在結構上、區域上或某些產業上看起來缺錢。你是否能拿到錢，取決于你這個開發區或民營企業是否有吸引力。第二，各個開發區或某些企業確實是利用外資了，但它這種利用跟中國動用外匯儲備有本質的區別。區別在于如果把中國的外匯儲備拿一部分回來，帶來的僅僅是錢。爭取進來的境外投資帶來不只是錢，還有技術、管理、設備和品牌，包括營銷渠道。這是外匯儲備所不具備的。

    中國商人：那換句話來說，你不過就是技術、設備、管理、渠道，包括你的文化和系統，那我用自己的錢來投資就拿不來這些東西嗎？我同樣可以搞中外合資啊。

    楊佩昌：好，你同樣可以拿錢買到這些東西。這就又回到一個問題。自己動用外匯來購買機器設備、技術、品牌不就增加了本幣的壓力嗎？中國現在怕的不就是這個嗎？

    中國商人：這個問題好像也不是本質的，如果我是個美國人或歐洲人，我從本國銀行貸款來中國投資，我貸款中的一部分很有可能是中國放在外國銀行的存款。我不是有可能拿著中國的外匯儲備給中國增加本幣壓力嗎？而且我還享有很多優惠待遇。如果是這樣，我們究竟是在干什么？

    楊佩昌：有這樣的情況，但中國的外匯儲備以美元投資于美國債券的大概是7000億美元，這個數字在美元中的比重并不大?？梢哉f一定程度上你這種說法有些道理。如果美國人來中國投資，相當于拿著中國人一部分錢來中國做事。實際上你帶100美元過來可能只有一塊兩塊錢和中國放在美國的錢有關，但是你愿意讓一兩塊錢回流進來還是100塊都回流進來？這是非常大的一個區別。

    中國商人：歷史上的情況就不討論了，比如，外貿企業為什么愿意積累外匯，因為我們有出口退稅的鼓勵政策。但是現在算一筆賬，我們現在有1.8萬億的外匯儲備，如果2007年中國所有吸引外資的總額是1000億，我只拿中國外匯儲備的500億回來用于國內投資需求，這會有什么影響呢？

    楊佩昌：中央政府未必愿意把這錢拿回來自己投資，因為它帶來的只是資金。你講的有一定道理，從深層次來看，其實你把別人的錢拿來投資，人家得到的回報會更多，在某種程度上是以損害我們的資源為代價的。但現在我們還顧不上這一點，政府首先要考慮的是經濟的發展。假如我吸引100億美元的投資進來，實際上我附帶的產品、技術、機器、設備這些東西的價值可能會是200~300億美元，這樣實際上是變相地在一定程度上減緩了對本幣的壓力。但是我要說明一點，中國的外匯儲備保持在8000~10000億美元比較理性，超過1萬億基本上就不是很合理了。有些專家認為應該在1.5萬億是安全的，這種觀點我不能認同。

    中國商人：我們再回到開發區的問題，經過一個時期的規模性發展之后，中國試圖通過國家主體功能區調整提升經濟發展的品質和層次。您對此有何建議？

    楊佩昌：不能是規模上的整合，如何讓相鄰區域有互補性和相互促進，這是整合的關鍵。低層次的整合帶來低層次的后果，高層次的整合才會帶來高水平的效果。各個經濟區域到底有什么特點，認真挖掘和發現它的獨特優勢，這是未來整合的必由之路。

 

 

>>楊佩昌教授：

    德國歐中經濟技術交流促進會會長、歐華管理技術機構總裁。先后就讀于德國萊比錫大學、北京大學，師從于德國經濟政策協會主席哈瑟教授，從事歐洲經濟政策與中歐貿易研究，是中國企業國際化的倡導者。

 

房情諜報：深圳斷供已過千億，次貸危機浮現

 文風語的天空

       進入2008年5月之后，深圳樓市終于有點看頭了，不管是地產人，還是買房者，都對房地產市場有了那么一點點信心。

       讓大家有信心的首先是因為成交量的穩步回升，進入5月后，深圳房地產市場平均每天的成交量（一手和二手）在300套以上，而且各樓盤前的看樓者越來越多，各新開樓盤的成交量也是越來越高。

      這樣的現象讓很多人為之開心，但是，卻不知道，這僅僅是一種假象，在這種假象下面，隱藏著巨大的次貸危機。

       這不是危言聳聽，而是深圳房地產市場真實的情況，是掩蓋在和諧社會下面的一顆巨大的定時炸彈。

       風語從某銀行了解到，其蛇口支行所辦理的蛇口片區的房貸，目前已經有1000多宗超過三個月沒有還款，其總的貸款金額已經超過15億，并且銀行通過多次催款發現，目前這些客戶已經沒有還款意向，而銀行在審查貸款申請的時候還發現，很多申請其實對真正的貸款人形成不了法律約束。

       15億，一個銀行產生15億的壞賬真的不算什么，但是要知道，這僅僅是一個蛇口片區，如果將這個范圍放大到整個深圳，又將是多少呢？

       這個數字是多少，銀行工作人員不肯透露，但是風語根據去年該銀行總的放貸額和蛇口片區所占的貸款比例進行估算后，估計該銀行目前在個人住房貸款這一項上所產生的壞賬，就已經達到200億。

       200億這個數字很嚇人，但是還達不到引發次貸危機的嚴重程度，不過，卻應該引起我們足夠的重視。

       一家銀行所產生的壞賬就達200億，那深圳這么多家銀行，所產生的壞賬又是多少？最保守估計也過千億。而更加值得重視的是，這樣的壞賬會越來越多，像滾雪球一樣越滾越大。

       我們知道，目前深圳房地產因為遭到非理性調控，已經暴跌至2006年中期水平，也就是說，2006年下半年到2008年3月份期間，所有的買房者全部套牢，而2006年下半年到現在深圳各大銀行所發放的數千億的貸款，即將全部化為壞賬。

       有的人會問，現在不是好好的嗎？一家銀行才200億左右的壞賬，加起來也不過一千多億。但是需要明白的是，很多2006年以后買房的人現在之所以還在供樓，他們之所以沒有讓他們的貸款成為爛賬、壞賬，是因為這些人對現在的房地產市場還有幻想，是認為房價還會漲回去?？墒?，如果現在政府繼續這樣的調控政策，買房者們失去對房地產的信心，大家都放棄供樓，數千億的壞賬一旦形成，那么中國的次貸危機馬上出現。

       所以在這里風語希望大家引起足夠的重視，做好迎接次貸危機來臨的準備，另外一方面，也提醒現在房子被套還在努力供樓的朋友，如果政府還這樣調控，供樓已經沒什么意義了！

       （來源：http://realty.hsw.cn）

 

許滇慶：我向深圳人民道歉

       在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉。

      我說這句話錯就錯在簡單地預測房價，很容易被人搞成娛樂性的新聞，助長浮躁的學風，有可能轉移視線，忽略了房地產市場急需解決的根本問題。

    我說的話還錯在沒有估計到美國次級債的沖擊會產生如此嚴重的信心危機。今年上半年，資本市場動蕩不安，投資者趨于觀望。深圳由于2007年上半年出現過度投機性炒作，房價上升了50%左右，當投機風退卻之后必然出現一段時間房價理性回歸，再加上全球資本市場的信心危機，房價焉能不跌？

    房價如同所有的價格一樣，潮起潮落，有漲有跌。中國經濟高速增長，基本面很好，對住房的真實需求非常旺盛，投機需求隨時可能卷土重來，在相當長時間內尚且不能改變供不應求的狀況。因此，房價上升是一個長期的趨勢，盡管在資本市場全面低迷的情況下部分地區房價下跌，并不能改變這個趨勢。

    當前推動房價上升的力量不僅來自于供求關系，更重要的是不僅國內流動性過剩，海外資金還大量涌入境內，帶來很大的通貨膨脹壓力。由于海外資本市場動蕩不安，大量資金尋求避難所，不斷流入中國。目前，這些資金受到資本市場信心低迷的影響或者存入銀行，或者持幣觀望。銀行中居民儲蓄存款從2007年10月的16.3萬億元急劇上升，到2008年5月已經突破了19萬億元。當前銀行基準利率4.14%，而2008年5月的CPI為7.8%。在負利率的驅使下，一旦市場信心恢復，這些資金遲早要尋找保值、升值的渠道。如果這些資金流入商品市場，有可能推高物價；如果流入證券市場，可能導致股市大起大落；如果流入房地產市場，有可能導致房價暴漲。

    2007年全國商品房銷售總額27000億元，平均每個月2500億元左右。除去廉租房、經濟適用房和小戶型房之后，在北京、上海、廣州、深圳等大都市中每個月可以提供的商品房總量不過幾百億元。可是，2008年第一季度屬于不可解釋的流入資金超過6000億元人民幣，4月份一個月就高達3500億元。海外流入資金如果進入房地產市場必然盯住大都市的高檔商品房。

       已經流入國內的資金就像前段時間地震災區的堰塞湖一樣，高懸在我們頭上。我們不知道堰塞湖什么時候決堤，也不知道還要不要下雨，下多大的雨，但是，我們確切地知道堰塞湖中有多少水，一旦決堤會造成什么樣的危害。在四川救災過程中，政府果斷地將綿陽60萬居民轉移到高處。多虧軍隊奮不顧身搶在暴雨之前疏通了堰塞湖，避免了人員傷亡。

    資本市場的信心變化具有很高的不確定性。從理論和實踐上我們知道資本市場的信心變化非常迅速，說變就變。目前我們不可能預測什么時候資本市場的信心能夠恢復，也不知道還有多少海外資金要流入中國，但是，我們確切地知道已經有數萬億資金在資本市場上蓄勢待發?？梢蕴峁┑姆吭春屯鈦碣Y金總額不在一個數量級上，這是我們必須認真應對的挑戰。我們必須未雨綢繆，防范在房地產市場上出現惡性炒作最終導致泡沫經濟。房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，而銀行危機才是心頭大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危機。

       其實，即使深圳的房價下跌，依然遠遠超出了一般老百姓的購房能力。由于貧富差距過大，大部分工薪階層早就買不起房了，當前在商品房市場上的只是一部分高收入群體。討論住房問題理應把注意力集中在保障性住房上，這才是當前房地產市場上急需解決的核心問題。

       我們應當關注各級政府是否將土地出讓金的10%用于廉租房建設？

       各級政府從財政預算中拿出多大的比例來幫助廉租房建設和經濟適用房？

       是否嚴格執行用70%以上的面積蓋90平方米以下的小戶型住宅？

       是否能夠做到讓老百姓“買不起大的，買小的；買不起貴的，買便宜的；買不起新的，買舊的；買不起，租得起；租不起，白給你”？

    是否能夠通過制度創新完善房地產稅收政策，制止囤房投機？

    當前特別要關注，為什么國務院和銀監會三令五申要求房地產企業的自有資金不得低于項目投資的35%，可是迄今為止還有那么多的房地產企業不能達標？有些房地產企業空手套白狼，資本回報率非常高，卻將風險轉嫁給了銀行和廣大儲戶。這嚴重違背了廣大民眾的根本利益，也是金融紀律不能容許的。

    與其空談什么限制高房價還不如踏踏實實地為民眾做點事情。千萬不要替利益集團代言，干擾中央治理通貨膨脹的金融政策。

    一年前，我說深圳的房價要漲，錯在把時間段說得太絕對。但是總的趨勢判斷并沒有錯，所依托的理論也沒有錯。2007年上半年深圳房價暴漲是因為過度投機，把房價炒了上去，目前出現一些調整也在意料之中。但是，絕對不等于今后不會再度出現炒作。在流動性嚴重過剩的情況下，金融危機正在我們四周徘徊，朋友們，要警惕?。?/DIV>

        （來源http://blog.sina.com.cn）

 

牛刀：

徐教授的道歉料深圳市民不會滿意 

    今天忙了一天，先后接受了五家媒體的采訪，晚上在鳳凰衛視做直播節目，所以，現在才看見徐教授向深圳市民道歉信的全文。據我看來，大部分深圳市民不會滿意。

    一是徐教授沒有意識到，他當時設這個賭局時，對深圳樓市的危害程度。7月份，深圳新房均價是13690元一平方米，8月份深圳房價沖到了19300元一平方米。也就是說，他在深圳的這一番話，誘惑了許多本已出逃的炒家重新高位入市，造成了樓市新的動蕩。當然，這不是徐教授一人的功勞，還包括任志強7月下旬竄到深圳，發表“深圳房價還要大漲20年”的經典名言，是很多托市的專家們把深圳房價推到了歷史的高位。現在深圳有6000多炒家70多萬平方米的房子被套，大多是那個時候的成就。

    二是現在深圳房價的下降是一種理性回歸，有沒有次貸，深圳房價都會下降。徐教授認為美國的次貸影響了投資客的信心，只是房價下降的因素之一，不是主要因素。主要原因就是深圳房價，已經嚴重脫離了，包括中產階層在內的廣大中低收入階層的購買力，其次是中央政府的宏觀調控在深圳得到了有效的執行。比方說927的房貸新政，住宅用地兩年未開發的由政府收回，不斷提高存款準備金率以收緊銀根等。這兩個原因是導致深圳房價下降的主要因素，一味的講次貸危機影響投資信心，有推脫之嫌。

    三是作為一個學者，沒有仔細了解深圳市場，僅憑金融理論來推導和預測區域性極強的地產市場，缺乏嚴謹務實的學人態度，從而誤導市場在所難免。我們希望，包括孟曉蘇、趙曉、董藩等專家們以此為鑒，多深入基層，多關注民生，孟曉蘇的“春節以后中國房價將大漲”，趙曉“雙高（高增長高通脹）情況下哪個國家房價會下降？”，董藩的“今年三月房價將回暖”等等論調，在現實面前，不是都破產了嗎？

    當然，對徐教授的道歉，深圳市民會不會滿意，我說了不算，以上只是我本人基于對深圳市民的了解，所做出的推測，相信最終會有一個答案的。

        （來源：http://blog.sina.com.cn/chenqian）

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