北京房價(jià)下降已是公開的秘密，但由于開發(fā)商都不愿意公開表示降價(jià)，尤其是在目前樓市普遍存在報(bào)價(jià)和成交價(jià)格不對等的情況下，購房者很難真正了解樓盤的實(shí)際價(jià)格變化。
本報(bào)記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價(jià)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查樓盤集中在銷售報(bào)價(jià)15000元—20000元/平米的住宅，以及銷售報(bào)價(jià)在25000元/平米以上高檔住宅，結(jié)果顯示5月為樓盤成交價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，而這時(shí)期恰恰是上半年交易量最好的一個月。
5月成交均價(jià)降幅最大
今年樓市呈現(xiàn)兩邊倒的局面，一邊是新入市的低價(jià)位樓盤熱銷，在樓市整體冷淡的大勢下，仍舊出現(xiàn)排隊(duì)購房的局面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的新盤，開盤價(jià)在7000—10000元/平米之間，雖然地處較遠(yuǎn)區(qū)域，但因其低價(jià)具有殺傷力，而得到購房者的追捧。另一邊是售價(jià)在25000元/平米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價(jià)也呈緩慢上升趨勢。
“主要是單價(jià)在15000元—20000元/平米的房子出現(xiàn)了滯銷，甚至部分項(xiàng)目在悄悄地降價(jià)銷售。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。
記者有針對的調(diào)查結(jié)果顯示，該區(qū)間的30個在售樓盤實(shí)際成交均價(jià)都出現(xiàn)下降。四五月是北京房價(jià)正式松動的開始，5月份以后的3個月，北京多個該區(qū)間樓盤的價(jià)格直線下降，而在此之前成交均價(jià)的波動比較大，呈起伏狀。記者調(diào)查的30個樓盤中，有10個樓盤從4月份開始直線下降，占調(diào)查樓盤的33%，有16個從5月份開始下降，占調(diào)查樓盤的53%，還有4個樓盤在緩慢漲價(jià)或價(jià)格穩(wěn)定。也就是說該區(qū)間至少有86%的樓盤成交價(jià)出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定或略有上升。
“5月份，北京樓市銷售價(jià)格才開始大面積松動。”北京欣原業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園表示。按照調(diào)查結(jié)果和羅園的分析來看，今年春節(jié)過后，開發(fā)商普遍認(rèn)為樓市的觀望很快會結(jié)束，扛過4月交易便會回暖，因此年初幾個月價(jià)格變化不大，但之后的市場表現(xiàn)出乎開發(fā)商意料，北京多數(shù)開發(fā)商均未經(jīng)歷過這種局面，5月一到便開始了降價(jià)行動。以四惠橋的壹線國際為例，該項(xiàng)目去年12月成交均價(jià)16991元/平米，今年1月份為15965元/平米，4月份達(dá)16934元/平米，從5月份開始，該項(xiàng)目的成交均價(jià)持續(xù)下降，當(dāng)月為16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份則下落到15367元/平米。
銷售量和降幅成正比
單個樓盤的銷售量和價(jià)格下調(diào)幅度關(guān)系密切。之前業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓盤價(jià)格越下調(diào)購房者越觀望，因?yàn)榇蟛咳硕假I漲不買跌。并非如此，從單個樓盤的成交情況來看，價(jià)格略有松動其交易量就會直線上升。在調(diào)查的30個樓盤中，有24個樓盤五六月交易走旺，而正是這兩個月價(jià)格開始大幅松動。比如潤楓水尚成交均價(jià)最高的是1月，該月成交均價(jià)為20052元/平米，本月銷售簽約18套，而6月份銷售簽約69套，為今年以來賣得最多的一個月，成交均價(jià)從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。
當(dāng)然，在調(diào)查的個盤中也有特例。少數(shù)項(xiàng)目7月份成交均價(jià)均達(dá)到今年以來最低點(diǎn)，同時(shí)交易量也幾乎成為今年以來的最低。公園2008成交均價(jià)由2月份的15363元/平米，降到7月份的14270元/平米，但房產(chǎn)交易網(wǎng)上顯示7月該項(xiàng)目僅簽約兩套。同樣，壹線國際7月的交易量也是兩套，美景東方則只有5套。
7月份多數(shù)樓盤成交均價(jià)為今年最低，為什么交易量卻無多大起色。“這主要是隨著奧運(yùn)的臨近，購房者普遍認(rèn)為奧運(yùn)會后北京房價(jià)會有變化，這種變化就是房價(jià)再降。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，購房者有這樣的心理預(yù)期，其購買釋放就會再次緊縮。
今年上半年的交易量和房價(jià)降幅成正比。“這進(jìn)一步說明北京樓市的購買需求仍舊堅(jiān)挺。”羅園指出，從市場的實(shí)際情況也可以看出來，只有在售住宅的價(jià)格同比該區(qū)域均價(jià)降15%—20%,這個樓盤基本都會熱銷。位于朝青板塊的銀谷美泉則是最好的案例，該項(xiàng)目以13800元/平米的均價(jià)開盤，雖然該項(xiàng)目為毛坯房，但同比該區(qū)域動輒20000元/平米的精裝修樓盤來說，仍具有巨大的沖擊力，開盤不到一個月首批樓盤就全部售罄。
北京房價(jià)已經(jīng)下跌10%-15%
■ 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
本報(bào)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京多數(shù)樓盤交易均價(jià)持續(xù)下降，7月份降價(jià)最明顯。“這符合預(yù)期，”天相投資地產(chǎn)分析師周炯認(rèn)為，上半年北京樓市持續(xù)清淡，這個數(shù)據(jù)反映了上半年的市場狀況。接下來的走勢，他認(rèn)為還要看量的變化，看成交量對價(jià)格彈性有多大。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，北京的房價(jià)截至目前已經(jīng)下跌了10%-15％。接受采訪的業(yè)內(nèi)人士大多表示，這個數(shù)據(jù)是預(yù)料中的，現(xiàn)在市場就是這個樣子。
相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，6月北京四環(huán)內(nèi)成交量僅12.28%，而五六環(huán)成交量占57.91%，郊區(qū)成為北京人置業(yè)的熱土。
外經(jīng)導(dǎo)報(bào)社社長、亞太城市發(fā)展研究會秘書長卞洪登多年前就提出過首都東擴(kuò)的理論，北京將繼續(xù)向外擴(kuò)展。尤其隨著地上、地下交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，將來的五六環(huán)也算“市區(qū)”。他建議白領(lǐng)去未來的“市區(qū)”買“未來房”。
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