文/小粒粒
“普通創業者害怕騰訊，房產創業者害怕鏈家。”市面上流傳著這樣一個段子。
“如果騰訊抄你，你準備怎么辦?” 很多創業者面對這個問題時，不知如何回答。而在房產創業領域，也面臨同樣的問題：“如果鏈家也開展這個業務，你打算怎么辦?”
我曾是一名商業地產線上交易平臺的創業者，在面對這個問題時，簡直無解。除了拼技術、拼服務，還有什么能拼得過現在如日中天的鏈家?
承受不起的“真房源”
左暉曾在中城聯盟論壇上做了“這個社會需要鏈家嗎?”的主題演講，我最感同身受的點是——做重。
左暉說，“這些年由于互聯網的影響，我也一直在思考一個問題，我們到底是該做得更輕一點還是做得更重一點。這個行業的輕和重，就是你和經紀人之間的關系，到底離得有多遠，到底要不要、擔不擔那么多事兒。我們今天的結論是要做重。”
鏈家“做重”，做了以下幾方面的嘗試：收集房源數據，靠人去一個個跑，很重;招聘本科學歷的中介人員，市面上沒有，就自己辦學校培訓，也重;為消費者構建交易風險控制平臺，非常重。
如果不是意識到在中國做房產創業不得不“重”，我可能還會繼續堅持走下去。有幾個無解的難題和與初衷不符的問題，在花光自己并不太多的積蓄之前遺憾地停掉了手頭的項目。
市面上我們曾經的對手，或曾經比肩的對手有很多還活著，拿到B輪的不少。這些能為創業者提供辦公室在線選址的項目有深圳的點點租，從趕集網分拆出來的好租，風聲水起的優辦，上海戴德梁行高管出來創業做的馬上辦公，以及后來者場地匯。我在分析完競爭對手之后發現，真房源才是“商業地產+互聯網”的難點和痛點。
我們為什么害怕鏈家?先來看看鏈家怎么做的：130個字段，1000T數據，6000萬套房產基本數據。
房產從業者應該大概都知道這幾組數據意味著什么。在我看來，這就是“重”，重得像一座大山壓在頭上。但不得不如此，沒有這些重，就不會有“輕”。
130個字段是鏈家對一套房的描述。鏈家之所以走到今天，之所以為業界惶恐，從這些數據背后的故事完全可以體會。
字段是房產網站用來描述一座房屋ID的術語，可以理解為商品說明書。我們去超市買一般的消費品，拿食物來說，會有品名、類別、配料、產品標準號、保質期、凈含量、食用方法、保存方法、生產日期、產地、制造商、地址、總經銷、食品生產許可證編號等不超過20個的說明，這就是描述一個食品所需的字段。房產要比一般消費品更為復雜，20多個字段能描述清楚的產品放在一套房子面前完全不管用。
搜房網、搜狐焦點、樂居等房產網站對于一個戶型的字段描述在100左右，鏈家竟然用130個字段來描述一個樓盤。數據收集工作意味著，一個線下人員收集一個樓盤信息至少要填寫130個字段，光從一個房源數據獲取的勞動力成本算就夠重了，而鏈家這個工作完全靠人完成。收集數據的工作進行一年之后，鏈家才敢提“真房源”的口號。
承受不起的勞動力
商業地產想要做在線選址的生意，遇到的問題是一樣的。即使不需要130個字段去定義，一個寫字樓至少也要幾十個字段才能給正在選址的創業者一個最基本的信息展示。而在中國，既沒有美國的MLS，也沒有澳大利亞的REA，這些數據的獲取靠的是什么呢?
靠跑。左暉也不傻，如果能購買或接入第三方數據，誰也不會用這個笨辦法。他試過，“北京到底有多少棟樓、多少個社區?后來發現根本找不著。這樣非常基礎的信息，在中國今天的環境下是沒有的。我們跟建委、跟查水電的去協調，后來發現都沒有辦法。”
商業地產同理，沒有基礎的數據服務，房產細分行業的任何垂直創業，都需要大量人員集中時間去“掃樓”，又或者專人長時間去掃樓。而這涉及到兩方面的成本，或者付出人力成本，或者時間成本。
燒錢，燒不起;時間，等不起;養人，養不起。房產創業的人員投入太重，重到沒有資本陪，根本玩不起。
點點租們怎么做的?為“潛入敵部”掌握一手信息，我曾偽裝成創業者打過趕集好租和點點租的400電話測試過。
趕集好租起家北京，對北京的辦公寫字樓數據掌握相對詳實，他們和線下中介合作。趕集好租提供的房源信息并不符合我的要求，于是對方推薦了一些遠郊的寫字樓。之后沒幾天就有幾家不同中介公司打來電話詢問租寫字樓的事情。
點點租可以說是商業地產在線選址平臺里做的最早也最“互聯網”的一家平臺。早在2014年，點點租就對外宣稱，在深圳當地每月的成交額過億。這雖不失為一個解決“重”模式的方法，但本質上與“互聯網思維”提升效率的初衷相悖，創新則更無從談起。
承受不起的實時化
做項目期間，有不少創業者找到我讓推薦寫字樓，由于當時產品沒有上線，我們直接開給客戶一個選址方案。相當于符合客戶要求的那部分數據，我們先在后臺做篩選，再給客戶一個涵蓋租金、地段、配套、優惠政策等20個字段左右的意向選址方案。
當通過小范圍口碑傳播，前來咨詢的客戶多起來之后，我們明顯發現，之前通過數據收集以及掃樓得來的數據根本跟不上市場的變化。這個時候，最大的問題——“真房源”問題暴露了出來。
商業地產在線租賃與住宅有區別。雖然比起買房，商業地產更低頻，基數更小，但這幾年“雙創”帶動的熱潮對寫字樓市場的影響是巨大的。
以前，經營穩定的企業短期之內選定辦公地址便不會更換，但近幾年的中小企業變數太大，或者拿到融資招人擴張，馬上需要換地方;或者經營一年半載就直接倒閉。這個變量讓從前低頻的寫字樓租賃市場熱鬧起來，對于一個樓盤的字段描述就不是一次性的工作。這個垂直行業面臨著比真房源更難搞定的問題——實時性。
租金跟著市場浮動，甚至分割出租的面積都跟著市場快速浮動。如果沒有一款由業主(寫字樓物業管理)實時更新的系統軟件與平臺對接，要做到實時化，需要投入的就是人力。不管是打電話也好，還是親自掃樓，都太重。而如果依靠人力解決實時化問題，房產創業就成了為了創業而創業給自己看的一場秀。
我同絕大部分的房產創業者一樣，都是為了解決行業存在的問題而投身其中的。當意識到僅僅依靠互聯網、技術、解決方案并沒有“改變世界”一點點，那么這樣的創業是沒有意義的。
承受不起的利益糾葛
重歸重，上述這些問題都可以通過人力投入解決。還沒提到的行業利益，是一個想用互聯網技術改變行業的創業者更難承受的一份重。
一般來說，寫字樓業主和線下中介之間是有“回扣”的，因為有這層利益在，商業地產O2O在線選址平臺的“真房源”和“實時化”就不可避免地遇到了“攔路虎”。
在線選址平臺本意上是要“去中介”的，至少在信息獲取這個步驟是“去中介”的。然而既有的行業利益必然會抵制這種信息上的“去中介”，因為信息恰恰是成交的入口，信息流向哪里，意味著成交和傭金往哪個方向去。
同類在線選址平臺被投資人質疑為“新中介”。不管主動還是被動“搶蛋糕”的，終究會被山頭上原有的主人當成“土匪”，不管你用什么說辭，“互聯網+”也好，“智能化”也好。山頭的主人能做的就是結盟將信息捂在自己的口袋，讓你連“動手”的機會都沒有。而這份重，作為一心想要用互聯網智能化選址的創業團隊來說，就是相當的“不懂行”。
承受不起的線下服務
最初，我們個性化定制的選址方案獲得早期客戶的認可，還沒將盈利提上議程，客戶就主動詢問了服務費。也是因為這兩年鼓吹的免費思維的聒噪，我們一一拒絕了向客戶索取服務費，希望通過口碑傳播先積攢客戶。如今才明白過來，無論如何都要有一套可行的盈利方案，至少養活團隊，至少不用指著投資人。
接下來，我們遇到了最為棘手的問題。客戶根據我們的選址方案看中了幾個有意向的寫字樓，希望我們做后續的線下服務，直接幫忙對接寫字樓的負責人。
那個階段客戶基本都是獲得天使到A輪的團隊創始人或聯合創始人，他們不想跟中介打交道，也不想一家家跑寫字樓物業。他們在線下找中介時，中介或者不做寫字樓租賃，或者坑蒙拐騙的居多。有不少創始人在自己的朋友圈痛訴了這一過程中的各種遭遇，憤憤不平，期盼有人通過互聯網手段來革了傳統寫字樓租賃的命。而我們當時想做的確實是這樣的事。
說到線下服務，我們有準備，但準備并不那么及時。當時創業團隊的人并不多，我們的員工大多數將精力放在了線上，致力于解決實時和智能選址的功能實現。線下服務從一開始沒打算自己做，但客戶選址服務只做前半段似乎也說不過去。于是，在幫客戶直接對接了寫字樓業戶之后，我們開始考慮線下服務的事。
承受不起的輕資產
當初我們幾個BAT出來的合伙人本來打算做一家中國的“42floor”。42floor是美國一家為創業企業租辦公室的線上平臺，2012年創業至今共14人，非常輕，他們就是單純想讓租客清晰地在網上看到各種房源信息。他們盈利的方式是依靠Turnstone這樣的辦公家具生產供應商的線上網店。
當初，我們只想做一個十幾人團隊的項目，不想做重，但當事情跟O2O扯上關系后，想輕都輕不了。O2O中非常重要的一部分就是線下那個“O”，線上線下都做，就要求線下服務團隊建設不可少。一旦線下包攬過來，需要有專車接送，有專人服務，和傳統中介沒有任何區別。
對于一個初創團隊來說，養一只線下團隊的成本也不低，去哪兒招到合適的人，培養合適的人，都是難題。而一旦線下要做服務，就意味著我們不僅跟傳統中介宣戰，也跟以戴德梁行為代表的專門從事高端企業選址服務的機構宣戰。宣戰的資格夠不夠，對決的底氣有沒有，都是壓在我心頭的一塊大石頭。
是不是只要有錢就能解決
如果錢能解決上述這幾“重”，我想我不會輕易放棄這個項目。鏈家用人力解決了真房源，而服務人員的解決方案還在驗證的路上。鏈家現在連北大畢業的學生都不放過，用各種辦法把他們招來做經紀人。
如果有一天鏈家心情好，看上了垂直領域這塊蛋糕，我們如何與北大出身的這一批“中介人員”對抗?好在左暉眼里并未把這塊蛋糕的邊角料放在心上，他一心想要打造“住”的入口，這個入口暫時還不包括創業者。
房產數據服務公司、房產高端從業人才，如果行業里沒有這兩大產業形成，那么我們的項目即便當時接受了投資人的錢，在花光投資人的錢之前，模式之重就足夠拖垮這個項目。
我錯在哪里?
錯在從一開始就不具備“輕資產”的基礎。萬達董事長王健林曾發表過未來的發展方向：要往輕資產轉型，要靠收租金盈利。“輕資產”一定是先“重”才有辦法做“輕”的。如果沒有線下實體的支撐，如果沒有成千上萬的萬達廣場支撐，萬達的“輕資產”根本無從談起。鏈家也一樣，左暉一直因線下門店和經紀人的“重模式”所累，如果沒有這些線下的重資產，鏈家就不會成為今天的鏈家，左暉也不需要思考“輕資產”了。
我們也一樣，沒有線下基石，從一開始做“輕”就有問題。如果從一開始我們想做的是個網站，而不是O2O，不想改變世界，那么可以“輕”。無奈，房產創業者們，總有大大的夢想。
作為典型的“跟風”創業者，那些迷惑雙眼的O2O、跑會、融資、路演，我們一個也沒拉下。如今回頭想想，我們只是體驗了一把創業，創業本質還是門生意，成功人士把創業當生意，而我們當初大概還是為了“過把癮”。所以，敗了，認了。
提示:文章內容僅供閱讀,不構成投資建議,請謹慎對待。投資者據此操作,風險自擔。
