文/李依霖 山東財經大學
REITs(不動產投資信托基金)是一種向投資者發行收益憑證，募集資金投資不動產項目，并向投資者分配投資收益的基金。在我們日常生活中，隨處可見的高樓大廈、高速公路等，都與REITs有著緊密的聯系。更值得一提的是，REITs還為企業上市開辟了全新的路徑。REITs的底層資產主要分為產權類項目和經營權類項目兩大類，產權類項目包括保障性租賃住房、園區基礎設施和倉儲物流基礎設施;經營權類項目包括交通基礎設施、生態環境保護基礎設施和能源基礎設施。這些項目雖不直接擁有資產產權，但通過經營權獲取收益，同樣為投資者帶來豐厚回報。
發行REITs的動機和決策因素
REITs的發展與經濟周期密切相關，在長期回報、抗通脹等方面具有一定優勢。美國是全球規模最大的REITs市場，資產類型豐富，新興產業估值高企。隨著全球經濟的持續增長和城市化進程不斷加速，REITs日益成為市場追逐的熱點。作為不動產資本化的橋梁，REITs不僅能夠拓寬投資者的投資渠道，還能助力房地產市場的穩健發展。自2021年首批試點產品上市以來，到2022年末，二級市場REITs產品普遍溢價，穩定的運行機制以及行業、市場的需求，為大規模發行REITs提供了契機。2023年多項利好政策頒布實施，截至2024年8月，已發行REITs產品41支，總規模已逼近1500億元大關。其持續向好的背后，離不開三大核心因素的支撐：
政策。根據調查統計，2020年4月30日，中國REITs制度正式發布，截至2022年11月15日，共發行涉及REITs的政策文件達1151篇。這一歷程的起點，是2020年4月30日，證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，該通知標志著我國REITs市場有了正式的專項政策支持。自文件發布以來，市場反應強烈，各方積極參與，為大規模發行REITs提供了政策保障。
市場需求。2021年6月21日，首批9只REITs產品正式發行上市。此后，REITs發行經歷了一段時間的空窗期，直到當年11月份才有2只新REITs產品發行上市。從發行頻率來看，已獲批的25只REITs產品的發行共歷時558天，平均約每22天發行一只REITs產品。目前來看，二級市場的良好表現刺激了原始權益人的發行意愿以及相關政策的落地實踐，從而為大規模推動REITs發行奠定了基礎。
盤活存量資產。我國經歷了高速發展期，積累了大量優質資產，以其穩定的收益性成為引人注目的焦點。這些優質資產占用了大規模的資金資源。當前，在我國經濟結構調整、產業優化升級的背景下，如何將優質資產變為流通性強的證券化產品，成為國家積極探索的重要課題。
REITs的信息披露和投資者保護
針對我國REITs市場體量相對較小的情況，全國政協委員楊宗儒建議進一步擴大試點范圍，并不斷豐富REITs底層資產類型，與此同時也要加快有關REITs的專項立法，建立符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度。
盡管自試點以來，公募REITs取得的階段成果突出，但業內人士普遍認為，其在實踐中的痛點和難點問題也較為突出。因此，我們應該綜合考慮業務適配性和立法便利性，依托《中華人民共和國證券法》制定REITs專項條例。蔡建春認為，該路徑能全面緩解REITs面臨的各項制度的束縛，有利于促進REITs市場的發展壯大。具體來說，應明確REITs的發行與交易流程，包括規定REITs的發行上市條件、規范REITs管理人職責、引入有效的做市機制等，以清晰界定產品結構及各參與方的權責關系。此外，還應建立健全REITs的稅收政策、會計處理方法、國有資產轉讓等配套機制，以解決約束與激勵并存的問題，此外，還應明確REITs發行人信息披露、募集資金使用監管，從而確立起明確的法律責任主體和問責機制，確保市場健康有序運行。
發行REITs產品的意義
發行REITs產品是促進資金良性循環的關鍵環節以及實施路徑，有效釋放了我國高速發展所累積的紅利，為驅動經濟的增長、提升資金使用效率提供了穩定的通路。REITs的核心價值在于，不僅為投資者提供了一種相對穩定、流動性較高的投資渠道，更在宏觀層面對經濟體系和金融市場產生了積極影響。
促進經濟轉型
推動金融創新：REITs作為一種新型的金融產品，推動了金融市場的創新性發展;
支持實體經濟：REITs通過投資基礎設施等實體資產，提升了資本市場服務實體經濟的能力;
促進產業升級：REITs有助于盤活存量資產，推動產業結構的優化和升級。
降低企業負債
提供退出機制：REITs為持有型物業提供了新的退出渠道，有助于企業降低杠桿率;
改善財務狀況：通過發行REITs，企業可以在不增加債務的情況下提前收回投資，用于歸還其他債務或補充資本金。
增強市場流動性
提升資產流動性：REITs通過證券化的方式提升了房地產等資產的流動性;
提供投資渠道：REITs為各類投資者提供了便利的投資渠道，特別是對于基礎設施等傳統意義上流動性較弱的項目。
提升社會資本參與度
吸引社會資本：REITs可以吸收社會資本，提高社會資本參與度，提供國有資本的退出渠道;
盤活存量資產：REITs可以有效地盤活存量資產，提升基礎設施資產估值。
目前，中國REITs市場“非租賃型REITs”與“租賃型REITs”資本價值還存在一定不平衡的現象，投資者可投資標的豐富度不夠。截至2023年6月21日，從REITs發行規模來看，非租賃型REITs占比約為65%;從資本市場市值來看，非租賃型REITs市值占比約60%。REITs作為一種投資工具，不僅為投資者提供了穩定的收入來源和較高的資產流動性，還對經濟轉型、企業去杠桿、資源優化配置等方面產生了積極影響。通過合理投資REITs，投資者不但可以享受房地產市場的增長紅利，同時還能為經濟發展作出貢獻。自我國REITs試點啟動3年以來，盡管經歷了全球疫情、資本市場不斷波動、產業地產市場供需結構調整等多重內外部挑戰，但REITs的各參與方都能堅守初心、保持定力，通過實際行動向市場展現了我國基礎設施領域不動產運營的扎實基礎和愈發清晰的基金投資價值，REITs作為長期資產配置價值將進一步凸顯。在此過程中，REITs正逐漸成為我國資本市場不可或缺的重要組成部分。各參與方的努力，不僅僅是為了維護自身的創新成果，更是為了推動REITs市場穩健前行，實現長遠發展。
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