文/向永康 新疆安永財稅咨詢事務所
部分企業在日常運營與資產管理中，倘若對房產稅的申報與繳納缺乏足夠重視，很可能導致申報信息出錯或是漏繳。這樣的失誤不單是違反了稅收法律法規，還可能觸發稅務機關的嚴厲處罰，給企業帶來不必要的損失。鑒于當前稅收征管體系日趨規范，企業務必要對此類風險保持高度警覺。
有關房產稅的具體法律規定及日常管理要點
若想了解房產的分類，具體可參考財稅〔2009〕113號文件中第二十三條第二款《固定資產分類與代碼》的代碼，前兩位為“02”的是房產，前兩位為“03”則屬于構筑物。事實上，區分房產與構筑物的目的在于知曉應稅項目，并對會計核算與資產分類作出明確規范。為達成這一目的，主要可以參考新政發〔1986〕137號和《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)等法規和文件。針對房產稅的日常管理，應當做到要點明確。具體內容如下：
征管稅務機關。因為房產稅屬于財產稅，所以房產稅由房產所在地的稅務機關征收。
納稅主體。按國發〔1986〕90號文件第二條規定，“房產稅由產權所有人繳納”。
計稅依據。按國發〔1986〕90號文件第三條規定，從價計征分情況計算扣減余值，因此其具體計稅方法、規定便不同。
免納房產稅的房產。供熱企業、政府、事業單位以及個人非營業用房等不征房產稅。
計稅原值變動。針對新建、改建等導致房產價值增加的情形，應從價值變動的次月起變動申報納稅。當房產賬面價值因折舊而減少時，應納稅額計算的基礎——賬面值會相應地發生變化。但這一調整需要按國發〔1986〕90號文件的第六條規定，具體以賬面價值減少50%和已提足折舊為標準。對房產的大規模修繕、改造與全面裝修，若持續時間超過6個月的，可按財稅地字〔1986〕第008號文件規定，向房產所在地的稅務機關暫時申請免稅。然而，在處理投資性房產時，由于會計準則不要求計提折舊，如何解決因實際應折舊未折舊的問題，稅收法規并未作出明確規定，有些企業在進行會計核算時并未嚴格遵守會計制度和會計準則，則可能會多交房產稅。
稅率。依據國發〔1986〕90號文件第四條規定，房產稅自1986年開征以來，其稅率保持恒定，即從價稅率為1.2%，從租稅率為12%。從價計征可能會面臨老舊房產歷史賬面價值偏低的問題，特別是對那些超過20年使用期限的房產，因其折舊可能已提足，存在無需交納房產稅的情況。因此，僅從價計征的稅率及其依據的房產賬面原值的計稅方式來看，這一低稅率規定的科學性稍顯不足。
納稅義務發生時間。根據國稅發〔2003〕89號文件規定，針對新建、購置存量等不同來源和用途的房產，其納稅時間確定如下：對于購置的新商業房，包括酒店、寫字間以及其他商業性質的房產，均以實際交付使用為觸發條件，自次月起計稅;對于購置的存量房，即那些已經達到可使用狀態的房產，無論購置后裝修與否，均需在取得不動產證書后的次月開始計稅。此外，對于持有房產的企業或個人，若將房產出租或出借的，同樣需要從次月起計稅。另一方面，房地產開發商所開發的商業用房與配套車位，在售出前作為產品存貨，不納入房產稅的征收范圍。然而，一旦這些房產被企業自行使用、出租或出借，則應按照規定繳納房產稅。
地下建筑的計稅。原則上，對于已計容且能辦理不動產證的，應按房產價值計稅。根據《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規定，用于工業、商業和其他用途的地下建筑，其應稅原值的減除比例有所不同。對于獨立建造的地下建筑，若符合房產定義，則需遵循財稅〔2009〕128號文件的相關規定，按應征稅款的50%征收土地使用稅，并相應繳納房產稅。
免租使用房產的納稅。在現實生活中，有許多應稅企業和個人免租使用其他企業的房產，依據財稅〔2010〕121號文件，應由產權所有人根據房產原值來繳納房產稅。然而，部分產權所有人為減少稅負，盡管實際收取了租金或通過其他形式進行了利益交換，仍選擇以免租從價計證的方式按照房產原值計稅，這種行為實際上構成了偷稅，其后果非常嚴重。另外，針對現實中租賃期較長的承租人，出租方往往會給予一定的免租期。對這類情況，不應當適用財稅〔2010〕21號文件的規定，而應當依據租賃期分攤租金計稅。
罩棚房產稅問題。《財政部 國家稅務總局關于加油站罩棚房產稅問題的通知》(財稅〔2008〕123號)僅明確了加油站罩棚不屬于房產范疇，因而不征收房產稅。然而，對于物流企業、倉儲企業中類似加裝罩棚的建筑或房產，是否需要繳納房產稅則無規范性文件加以明確。之所以出現這個問題，主要是因為對房產的界定不清晰，稅務機關對未列舉的罩棚類建筑是否征稅持謹慎態度。因此，作為應稅企業，應當主動與稅務機關溝通，并在會計核算上做好明確區分，以減少可能產生的誤差和糾紛。
產權未辦或未確定。在產權尚未辦理或歸屬存在爭議的情況下，尤其是在商品房產開發領域，由于種種原因未及時辦理產權證明，往往容易導致稅務糾紛。根據房產稅的有關原則，本應由房屋產權所有人承擔繳稅責任。然而，國發〔1986〕90號文件第二條、國稅函〔2002〕284號文件和國稅函〔1998〕426號文件均針對不同情況，作出了明確規定，在產權不確定或存在爭議時，應當由使用人負責繳納。但使用人因各種原因未按時繳納，進而引發與房產企業、稅務機關之間的糾紛。在此情形下，房產企業等出售方是否已履行告知義務，以及以何種證據來證明納稅人應為使用人，就變得尤為重要。這要求無論是使用人還是房產企業，都應當引起重視。
錯繳或漏繳房產稅的責任歸屬
未繳或者少繳稅款的，按《稅收征收管理法》第五十二條規定，屬稅務機關責任的，不得加收滯納金，屬于納稅人失誤的，不僅僅在三年或五年內面臨追征的問題，并且需要繳納滯納金。
日常管理中，大多數企業都會因疏忽而產生不必要的稅收成本和處罰。其中，尤為關鍵的是房產與構筑物區分不當的問題。企業未能仔細辨別房產與構筑物，并分別進行核算或計算，便導致了稅務處理上的混亂。此外，未能精準確定應稅交付與使用時間，是常見問題之一，這往往導致企業延遲申報，進而面臨稅務問題。在核算應稅原值時，部分企業存在成本結轉不正確的情況，這也直接影響了繳納稅款的準確性。同時，納稅人對稅法理解存在偏差，或在出租時對相關條款的約定不明，都容易引發爭議，并影響滯納稅金的申報。
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