文/鐘代紅中國成套設備進出口廣州有限公司
在巨大的市場需求以及一系列利好政策的推動下，養老市場經歷了顯著的變化。最初，該市場基礎較為薄弱，但隨著時間的推移，其逐漸受到關注并發展壯大。養老行業的持續升溫，吸引了各界資本的紛紛涌入，市場活力得到了極大激發。然而，經過一輪又一輪的洗牌后，部分企業選擇了退出。經歷了幾年迅猛發展后，現在的市場正逐漸回歸理性和清醒。鑒于此，科學嚴謹的測算對于養老項目的投資決策而言顯得尤為關鍵。
為何要進行養老項目的敏感性分析
敏感性分析是投資項目評價中常用的不確定性研究方法，該方法基于確定性分析，旨在探究不確定因素對項目最終經濟效果指標的影響及其程度。
我們以廣東省養老服務市場環境為背景，選取一個規模為300床的普惠型機構養老項目作為案例。從項目方案經濟評價可靠性的角度出發，采用單因素敏感性分析方法，以凈現值作為經濟評價指標。同時，我們將不確定因素設定為固定資產投資額、租金、人力成本和收費等，通過計算這些因素對項目經濟評價指標的影響程度來確定養老項目投資可行性的關鍵影響因素，從而為投資者提供決策依據。
案例具體情況
2022年末，廣東省常住人口達到12656.80萬人，其中60歲及以上老年人口數量為1702.80人，老齡化率為13.45%。這一比例低于全國平均老齡化率19.8%，是全國除新疆和西藏外老齡化程度最低的省份。然而，廣東地區人口老齡化的趨勢正在加速發展，少子化、家庭規模小型化的現象日趨明顯。未富先老的現象也逐漸顯現，第一代獨生子女父母即將進入中高齡階段，傳統家庭養老功能持續弱化，空巢、留守、獨居、失能等老年人家庭數量大幅增加，高齡失能長期照護的剛性需求不斷增大。
項目總建筑面積為1.2萬平方米，包含300張床位，單床建筑面積為40平方米。初始投資額為2900萬元，其中固定資產投資2400萬元(單床建設成本為8萬元)，鋪底流動資金為500萬元。項目評價期為20年，第11年需要投入500萬元進行更新改造。該項目按照廣東省二線城市中品質較好的普惠型養老機構的收入和成本進行測算。
收入構成。模擬養老機構的真實運營情況，項目的營業收入主要由3部分構成：床位費、護理費和餐費。床位費根據房型條件的不同進行定價，護理費則依據老人的身體照護等級來確定，餐費統一按照每月1200元的標準收取。經過加權平均計算，3項費用合計為每月6000元。項目共有300張床位，預計運營第1年的入住率為30%，第2年提升至50%，從第3年開始入住率穩定在90%。此外，項目的收費標準從第6年開始，每年上漲2%。
目前，廣東省各市政府對新建養老機構均給予一定程度的支持，其中比較普遍的有新增床位補貼和運營補貼。本案例，新增床位補貼按9000元/床的標準計算(分3年支付)，而運營補貼則為120元/月/床。
成本構成。項目的成本主要分為人力成本、外購原材料(包括食材和其他耗材)、房屋租金、折舊、水電燃氣費用以及其他費用，如宣傳費、車輛使用費、修理費、垃圾處理費、信息化費用、培訓費、保險費和辦公雜費等。
人力成本在項目成本中占據最大比重，并且會因服務品質的不同而有所差異。本案例旨在打造一個高品質的普惠型養老機構，擁有300張床位，假設入住率達到90%，則滿床床位數為270張。根據照護比1:4的標準，需要配置68名護理人員和32名后勤及管理人員，總計100名員工。若年均單位人力成本估算為9萬元，則在滿員運營的情況下，人力成本將達到900萬元/年，占總成本的比重約為52%。
項目共有300張床位，單床面積按40平方米估算，租金為0.8元/平方米/天，初始年租金為302萬元，占總成本的17%。人工成本、外購原材料和其他費用自項目運營后第6年開始，每年上漲2%，而租金每5年上漲2%。
收益測算。基于上述收入和成本的假設，項目的內部收益率為7.04%，凈現值為328萬元(預設折現率為6%)。
不確定因素的敏感性分析
敏感程度法。根據選定變量的敏感系數，可以評估項目的特有風險(敏感系數=目標值變動百分比/選定變量變動百分比)。
固定資產投資。假設其他因素保持不變，固定資產投資增加10%(固定資產投資的變化同時影響折舊)，即從2400萬元增加到2640萬元。這導致凈現值(NPV1)變為121萬元，相比原先的328萬元減少了63%。因此，項目凈現值對固定資產投資的敏感系數為-6.3。
人力成本。假設其他因素保持不變，人力成本增加10%，即從900萬元增加到990萬元。此時，人力成本占總成本的比重為57%。這導致凈現值(NPV3)變為-490萬元，相比原先的328萬元減少了249%。因此，項目凈現值對人力成本的敏感系數為-24.9。
租金。假設其他因素保持不變，租金上漲10%，即從302萬元增加到332.2萬元。此時，租金占總成本的比重為17%。這導致凈現值(NPV5)變為59萬元，相比原先的328萬元減少了82%。因此，項目凈現值對租金的敏感系數為-8.2。
收費。假設其他因素保持不變，收費均價上漲10%，即從6000元/月/床增加到6600元/月/床。這將導致凈現值(NPV7)變為1754萬元，相比原先的328萬元增加了435%。因此，項目凈現值對收費的敏感系數為43.5。
最大最小法。根據凈現值為零時選定變量的臨界值，可以評估項目的特有風險。基準凈現值為328萬元，令凈現值等于0，假設其他變量不變，求得固定資產投資臨界值為2781萬元，人力成本臨界值為936萬元，租金臨界值為339萬元(即為1.27元/平方米/天)，收費臨界值為5862元/月/床。
由此可知，投資額、租金、人力成本和收費均是影響項目凈現值的敏感因素，其敏感系數絕對值均大于1。在相同的10%變動率下，收費對項目凈現值的影響最大，敏感系數為43.5，為最敏感因素。人力成本的影響次之，敏感系數為-24.9。而租金和固定資產投資的變動影響相對較小，敏感系數分別為-8.2和-6.3。通過求解關鍵影響因素的臨界值，可以進一步分析項目的風險。如果投資額增加超過381萬元，或滿床后人力成本增加每年超過36萬元，或租金增加每年超過37萬元，或收費均價降低每月每床超過138元，那么項目凈現值將小于0。在這種情況下，應當慎重考慮投資的可行性。
投資項目的決策者需要綜合考慮各因素的影響，雖然收費的敏感系數最高，但養老服務收費如果定價過高，超出了當前市場環境下客戶的接受能力，可能會導致入住速度減緩，入住率降低，進而影響項目的盈利水平。
在人員配置方面，需要平衡成本壓力和服務品質的需求。人員配置應與所提供的產品和服務相匹配，并與運營成本相互協調，以確保價格與服務質量之間的合理關系。在實踐中，投資者可能更關注租金和固定資產投資額，而相對忽視人力成本的影響。通過敏感性分析可知，人力成本的敏感系數是租金和固定資產投資額敏感系數的4倍左右，這意味著同樣的10%變動率下，人力成本對凈現值變化率的影響是租金和固定資產投資額對凈現值變化率影響的4倍。這一分析結果強調了，企業需要更加關注運營效率，通過合理的人力資源配置和管理，降低人力成本，提高服務品質，以實現項目的盈利目標。
提示:文章內容僅供閱讀,不構成投資建議,請謹慎對待。投資者據此操作,風險自擔。
