文/史成紅鹽城市房地產有限公司
我國房地產經濟發展現狀
房地產總投資額呈持續增長趨勢。據調研結果整合得知，2020年全國房地產開發投資額近14.2萬億元，同比增長7.0%。2021年全國房地產開發投資額近14.8萬億元，同比增長4.4%。2022年第一季度全國房地產開發投資額近3萬億元，同比增長0.7%。以各地區現狀而言，隨著我國城市化與再城市化步伐不斷加快，促使房地產行業市場持續繁榮，尤其是房地產開發投資額的穩定增長，對助力房地產業整體經營發展有重要作用。
資本入局房地產市場的現象更為普遍。隨著我國群眾整體消費能力的提升，房地產業被當前投資市場視作重要產業。房地產業能夠創造大量收益，也是大量資本集中進入該產業的原因之一，頻繁“換手”導致房價過高等現象出現。隨著我國各地區推行土地調整優化政策，城鄉人口供求逐漸得以釋放，個別地區房價甚至呈現逐年攀升趨勢。
房地產經濟波動的主要影響因素
供需矛盾。通過對房地產經濟波動的內部原因進行深度剖析可知，供需矛盾是引發房地產經濟波動的核心因素。當社會經濟結構發生變化時，就會使房地產市場的供需關系發生變化。例如，部分地區過度開發房地產，房地產市場的供應就會明顯超出需求，房地產經濟會出現一定程度的震蕩，不利于房地產經濟的穩定發展。
市場房價。房地產市場的房價變化直接影響房地產經濟，且該種影響是不可忽視的，在市場連鎖反應下，房價產生的影響會持續擴大。例如，炒房客通過投機手段大量購買房產，就會使房源供給減少，推動房價上漲。特別是在一些熱點城市，炒房客的介入會加劇供需失衡現象，給剛需購房者帶來困擾。在對房地產經濟波動進行合理控制時，應當將房價控制在一定漲幅范圍內，嚴厲打擊炒房行為，避免房地產經濟受市場房價的較大影響。對房地產經濟的波動頻率進行合理控制，可以有效提升房地產市場的發展穩定性與安全性。
土地因素。鑒于土地市場分為一級市場與二級市場，而在房地產市場中，房地產企業作為土地資源需求方，國土資源管理部門則成為供給方。若使土地資源成為交易商品，開發企業則可以通過市場購買行為獲得土地的使用權。在土地二級市場運行階段，買房者成為需求方，開發企業則成為供給方，雙方主要圍繞房屋所有權與土地使用權進行交易。在二級土地市場運行階段，民眾的購房需求直接影響到房地產經濟的發展情況。若民眾的購買需求上升，則會導致房價上漲;若民眾的購買需求下降，則會導致房價下降。由此可見，土地因素會給房地產經濟發展帶來不確定性影響。
金融因素。金融因素對房地產經濟波動的影響主要集中在金融支持層面。房地產項目開發過程中所需資金量較大，必須得到有效的金融資本支持才可保證項目開發的安全性與可靠性，房地產企業往往通過銀行貸款為房地產項目開發注入原始資金。為保證項目開發的經濟效益，開發企業會采取多種籌資方式獲得項目啟動的開發資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產項目后續的開發過程中，一旦出現資金鏈斷裂的問題，則會對房地產項目開發造成直接影響，進而引發房地產經濟波動。
應對房地產經濟波動的措施
健全市場投資機制。房地產開發商在進行項目開發時，如果盲目追求利益最大化，沒有進行有效的風險評估，將會影響項目進程的推進速度。相關監管部門運行時，需利用大數據技術實現對房地產經濟的實時監測，剖析相應投資政策與機制對市場造成的不同影響，科學客觀地評估機制的不足，便于及時對投資機制進行完善。房地產市場處于動態發展變化中，只有契合市場的發展趨勢與規律，不斷對投資機制進行優化，保證市場準入機制、投資監管機制的科學性與安全性，才能使相關政策與機制發揮出一定工作效力。
落實市場調查工作。在開展房地產市場調查工作時，需要科學嚴格地落實土地審批管理工作，評估開發企業能否承擔項目開發的責任與風險，確保房地產開發企業可如期完成項目開發建設。房地產開發投資是衡量房地產發展景氣度的一個優質指標，經濟指標和經濟實力是影響房地產企業投資規模的重要因素，只有房地產開發投資的市場消化空間擴大，投資指標規模才會擴大。相關單位必須落實房地產市場調查工作，聯合多個部門開展國有土地空間資源規劃部署，有序進行房地產建設用地審批，推動房地產市場繁榮發展。
完善房地產市場的金融制度。首先，房地產市場的金融需求量非常大，為更好地應對房地產經濟波動帶來的影響，應當完善優化房地產市場金融制度，對房地產金融監管機制進行創新，以消除房地產開發過程中存在的金融風險。當創新房地產融資制度時，政府部門、銀行單位需進行有力支持，構建多元化融資渠道，便于企業完成項目開發融資。為遏制房地產金融泡沫出現，相關政府部門可出臺相關約束性政策、刺激性政策，引導房地產金融科學、平穩發展。例如，銀行作為房地產企業的主要融資渠道，應當突出金融監管、項目審批等工作的重要性，提高工作效率，確保房地產企業有效履行貸款合同。
其次，為提升房地產經濟的穩定性與抗風險能力，應當對房地產金融監管機制進行改革創新，根據現階段房地產市場的發展變化，探索契合市場規律的監管機制，主動堵塞金融監管漏洞，增強房地產金融發展的穩定性。結合房地產經濟發展的實際情況，構建專屬的房地產金融管理體系，有利于驅動房地產市場穩定繁榮發展，創造更多的社會價值與財富。
規范土地市場管理。在開展應對房地產經濟波動的相關工作時，需要對土地市場進行嚴格規范管理。應當編制科學嚴謹的工作流程與條文，嚴格執行國家房地產開發土地管理要求，保證能對土地資源進行科學的開發利用。在房地產市場發展階段，為最大程度提高土地綜合利用率，政府有關部門需對土地市場進行規劃統籌、監督管理，通過法律法規進行強制性約束，對違法違紀人員進行嚴肅處理，營造良好的房地產經濟發展環境。
為促使房地產經濟保持健康發展，需要不斷完善房地產經濟的管控制度與政策法規，推動房地產市場的高質量穩定發展。未來，在發展房地產市場時，應當突出政府的宏觀調控，給予市場足夠的自由發展空間，挖掘房地產市場的潛在價值。
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