文/黃繆丹安徽省高速地產集團有限公司滁州市徽商城市投資發展有限公司
由于城鎮化進程加快，房地產企業的經營模式發生了明顯變化，分期收款銷售業務也隨之出現。政府部門為了推動房地產市場穩定發展和運行，頒布了一系列稅收政策，同時改善了有關會計規則。但因為會計處理和稅務處理有著明顯差別，房地產企業也有著一定的特殊性，因此需要采取合理的處理方式。
所謂分期收款銷售，是指商品已經售出，但貨款分期收回的一種銷售方式，這是企業普遍采用的銷售模式。在分期周期非常長、商品金額非常大的交易中，適合采取這種方式，可以降低消費者的經濟壓力。由于樓盤售價相較于其他產品偏高，分期收款銷售可以從根本上滿足消費者的需求。但因為貸款回收周期長，因此常面臨較高的交易風險。
會計處理和稅務處理遵循的基本原則
我國的企業會計準則對于房地產企業提出了一定的要求，規定房地產企業必須符合以下幾項需求才可以實施出售商品的會計確認工作：要求房地產企業把出售商品的權利交給購買方，購買方承擔商品后期的所有風險;房地產企業不可以繼續掌握商品的管理權及其他所有權的權利，房地產企業也不能對已經出售的商品有效控制;針對分期收款銷售的項目，應當保持精準性和可靠性，提升業務收入金額確定的準確性，確保該項金額與實際情況相符;在商品交易期間，產生的成本應當有精準可靠的特征;分期收款銷售中產生的經濟效益必須為企業所用。
結合我國頒布的企業會計收入準則可以看出，房地產企業分期收款銷售業務和稅務處理涉及兩項原則，分別是企業所得稅處理原則以及預征土地增值稅處理原則。在土地增值稅中，確定具體的納稅發生時間。不過在營業稅改增值稅試點實施過程中，納稅出現的時間是獲取銷售款項憑證的當天，也就是為納稅人開具發票的當天，該時間是協議合同的付款日期。在分期收款銷售業務所得稅處理過程中，《企業所得稅實施條例》提出了企業和購買方簽訂房地產銷售合同期間，按照合同的收款日期和商品總價進行確定。
通過分析會計和稅務處理原則可以看出，兩者有著諸多差別，房地產企業會計確定的業務經營額并不是稅務處理中應當繳納的稅額，而且會計確定時間和會計收入發生了變動，對納稅義務發生時間并不會產生不良影響。基于此，在房地產分期收款銷售業務開展過程中，房地產企業能夠一次性全部確定產證過戶、房產支付和風險轉移承擔的業務收入。
分期收款銷售業務的會計與稅務處理差異
分期收款銷售業務在具體實施中有著諸多差異，對差別的不同處理產生的影響也是不一樣的。為了提升會計信息效率，減少納稅成本，需要充分協調分期收款，綜合性處理稅務和會計。稅務和會計處理過程中還存在明顯的差異性。
遵循分期收款銷售業務理念。第一，普通類型分期收款銷售。分期收款銷售產品是指商品已經完成交付，并采取分期貸款進行銷售。此類銷售方式具體的應用要點表現為，企業將商品交給購貨方，也就是說，購貨方獲取了商品的所有權。在滿足基本需求的基礎上，依照實際情況簽訂合同，確定各項條件。分期收回貸款主要是在結算過程中，與風險和報酬轉移無任何聯系，企業可以不需要依照合同約定的收款日期對收入加以確定。在納稅義務時間確定方面，增值稅條例中明確提出，當天獲取銷售款各項憑證時，按照不同的銷售結算方式，劃分為賒銷和分期收款方式。采取相關的方式銷售貨物，按照合同約定的收貨日期確定收入。第二，分期收款銷售具備一定的融資性質。在稅務處理中，一般是借助稅法處理，通過實施分期收款銷售業務開展銷售活動。一般情況下，不會對普通的分期收款銷售或融資性質的分期收款銷售加以區分。也可以合同約定的收款日期為主，有效明確收入。無論是具備融資性能的分期收款，還是普通類型的分期收款，兩者收入確定時間都有著一定的差異性。受此種差異性的影響，獲取的財務報表和相關銷售額完全不一樣。針對這種情況，應加倍重視，采取有效實施。針對收款銷售業務，企業可以結合實際情況做好相關作業，比如延期處理。如果延期獲取的貸款具有融資性質，那么將信貸提供給供貨方的時候，企業可以按照協議價格的具體價值獲取相應的金額，務必確保合同內控制協議價款和公允價值。
根據是否存在書面合同。購銷雙方如果簽訂了書面合同，當確定納稅義務時間時，《增值稅暫行條例》中明確提出，以分期收款以及賒銷等多種類型的形式銷售貨物。購銷雙方尚未簽訂書面合同的情況下，當確定納稅義務時間時，相關文件提出，銷售貨物過程中，可以分期收款和賒銷形式為主，沒有書面合同或書面合同尚未確定約定收款日期的，為發出貨物的當天。從中可以看出，企業經濟情況受書面合同的影響。因此，必須按照標準規范性簽訂書面合同，避免由于提前繳納稅款而導致的貨幣價值受損。
根據增值稅專用發票是否先開。第一，未到收入確定時間卻已經開出發票。分期收款銷售有利于企業發展的方式為，在分期確定收入時，分期開具發票或者收到增值稅銷項稅額時才出具發票。第二，已經到了確認時間開具發票。針對各種情況，在分期收款銷售合同中，以稅法規定分期開具發票或者收到銷售稅額以后開具發票才有利于企業獲益。
在房地產企業對分期收款銷售業務收入計算過程中，會計處理和稅務處理有著諸多不同之處，且產生的經濟影響也是不一樣的。基于此，房地產企業應提升企業內部控制會計信息質量，減少納稅成本輸出，降低房地產企業經營風險系數，及時調整會計處理和稅務處理方法，促進房地產市場平穩健康發展。
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