文/李冬美南京兩港科創(chuàng)產業(yè)園管理股份有限公司
后疫情時代，經營性房產租賃市場的競爭趨于激烈，管理水平的高低將成為經營性房產權屬單位取得競爭優(yōu)勢的關鍵所在。經營性房產是指非居住用途的、用于從事經營活動，能夠為產權所有者帶來現金收益的房產。經營性房產是房地產的重要類型，一般情況下，從事商業(yè)經營活動的場所均屬于經營性房產，如寫字樓、酒店、商鋪、購物中心、商場等。對于產權所屬單位來說，經營性房產的用途主要為自用和租賃，其中租賃經營是主要形式，因此租賃管理水平的高低直接關系到經營性房產的價值收益。
隨著新冠疫情在全球范圍內得到有效控制，全國上下逐步恢復正常的商業(yè)秩序和社會活動，再加上我國房地產業(yè)整體上已步入相對穩(wěn)定的發(fā)展階段，經營性房產如何在后疫情時代以管理增效益，成為在市場競爭中勝出的關鍵所在。基于實踐，對于后疫情時代如何加強經營性房產租賃管理，我們嘗試提出一些見解，以期對相關從業(yè)人員有參考和借鑒價值。
何為經營性房產
從市場上經營性房產的來源情況看，經營性房產可以分為以下幾個類型：
房地產開發(fā)商開發(fā)的以配套商業(yè)經營活動為主要目的的房地產項目，也就是我們經常所說的商業(yè)地產項目。這類項目在投入使用后，主要以租賃經營為主，通常是將物業(yè)分成若干單元，租賃給其他投資者或是使用者，以收取租金來獲得收益。
一些單位自建自用的房產項目。這些物業(yè)通常是一些單位自建用以辦公或其他經營活動，在出現大面積閑置房產之后，通過租賃的方式將這些閑置固定資產的價值最大化。
一些單位或是企業(yè)將閑置的房產、地產經過改造后作為經營性房產進行租賃經營。這一類經營性房產性質較為復雜，很多屬于國有資產或是集體資產，如一些國有企業(yè)改制或是遷址后在城市核心地塊遺留的大量老舊建筑或是廠房。一些政府機關、事業(yè)單位、街道等閑置的房產。這類經營性房產在很多城市大量存在，在城市經營性房產供應中占據較高份額。
當前在我國大量興建的各類科技園、產業(yè)園區(qū)，是地方政府產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中為招商引資、產業(yè)集聚等提供的基礎建設項目，園區(qū)的主要經營項目中也都包含著經營性房產租賃。
經營性房產租賃管理中
存在的問題
房產租賃信息管理水平較低。就目前來說，在經營性房產租賃管理中，最為突出的問題是對于房產租賃信息的管理重視程度不足、水平不高，這使得很多權屬單位的經營性房產租賃信息管理缺乏長效機制，信息時效性差、信息管理存在斷點，進而導致房產租賃的實際效益受到較大影響。以租賃為主要經營模式的經營性房產，對于權屬單位來說是一種長期的房產經營形式，而不是短期行為。因此，作為房產租賃管理的前端環(huán)節(jié)，房產租賃信息的管理也應是一種系統(tǒng)化、長期化的活動。但在實踐操作中，很多經營性房產權屬單位都是在房產租賃過程中重視信息的發(fā)布，一旦房產租賃任務完成或是接近尾聲，便對信息管理置之不理。經營性房產的租賃是一個長期的過程，租賃合同的簽訂一般以一年短期居多，房產承租者的流動性較大，缺乏對租賃信息管理的重視，往往房產權屬單位要付出更多的信息管理成本。而就現狀來看，很多單位的房產租賃信息發(fā)布渠道單一，信息發(fā)布與管理通常由辦公室人員負責，信息管理專業(yè)性欠缺，導致信息管理效果差強人意。
房產租賃管理制度不健全。對于很多以租賃經營為主要經營模式的經營性房產權屬單位來說，影響租賃效益的關鍵因素在于房產租賃管理制度不完善、不健全。一般來說，對于大型經營性房產租賃項目，不但應有專人負責租賃業(yè)務，還應有完善的審批流程、競拍制度以及承租人征信調查等。但在實踐操作中，很多經營性房產權屬單位對房產租賃管理制度建設不夠重視，相關租賃業(yè)務負責人的職權不清，業(yè)務經辦過程中信息不透明，導致房產租賃管理存在較大的安全風險。尤其是在國有經營性房產租賃或是大型房產租賃業(yè)務中，缺乏租賃項目審批制度、承租人審查制度、完善的競拍機制等，導致房產租賃過程中極易出現私下交易、暗箱操作等行為，損害權屬單位經營性房產租賃效益。
房產租賃效益評估滯后。經營性房產租賃是一種商業(yè)活動和市場行為，也就是說，租賃管理活動的開展應遵循市場規(guī)律的變化，以市場信息作為管理行為的基本依據。但在實踐操作中，不少權屬單位缺乏房產租賃的市場調研及房產租賃效益評估。房產租賃出去之后，要么依照合同規(guī)定的租賃價格續(xù)租，要么按照一個固定的比例遞增租金，缺乏科學的房產租賃效益評估。導致的結果就是，要么房產租賃效益受到損害，要么客戶流失，同樣使租賃效益受到損害。
怎樣加強經營性房產租賃管理
加強房產租賃信息的管理。尋找到合適的承租者是經營性房產租賃的關鍵所在，而這一環(huán)節(jié)的前提是要將房產租賃信息盡可能大范圍地發(fā)布，讓盡可能多的潛在客戶獲得房產租賃信息。就目前來說，房產租賃信息的發(fā)布途徑主要包括了網上信息發(fā)布、房產現場信息張貼等。其中，網上信息發(fā)布是效率最高、效果最好且信息覆蓋范圍最廣的方式，但網上信息發(fā)布也對相關人員的信息素養(yǎng)提出了較高要求，需有一定的專業(yè)性。因此，加強房產租賃信息管理，首先應提高對信息管理人員的選擇標準，任用具有一定信息素養(yǎng)或是專業(yè)背景的人才進入該崗位，并對經營性房產的租賃信息管理進行針對性的方案設計，按計劃、有目的地開展房產租賃信息管理。
建立健全房產租賃管理制度。制度建立的根本目的在于約束和規(guī)范人的行為，完善的規(guī)章制度對于經營性房產租賃管理取得實效具有重要作用。因此，建立健全經營性房產租賃管理制度是房產權屬單位提高經營效益的重要保障。具體來說，房產權屬單位應根據自身經營性房產的實際情況，建立經營性房產租賃項目審批制度。一般情況下，房產租賃價格在5萬—10萬元區(qū)間的可以由業(yè)務負責人自行決定，報主管領導或相關部門備案即可;10萬元以上的房產租賃項目需由業(yè)務負責人上報主管領導或是上級部門，經審批后方可進入具體租賃環(huán)節(jié)。對于房產承租人應進行必要的征信調查，承租合同的最終確定應經業(yè)務負責人、法務及相關主管領導會審簽字;對于大型房產租賃項目，應建立完善的公開競拍機制，以“價高者得”為基本原則，進而確保權屬單位房產租賃效益的最大化。此外，還應重視經營性房產租賃的風險管理，建立完善的經營性房產租賃風險管理制度，包括租賃前的風險管理、租賃過程中的風險管理以及租賃后的風險管理等，要對租賃業(yè)務中的風險因素進行科學、全面識別和評估，建立風險應對機制，通過高質量的風險管理規(guī)避和降低可能存在的租賃業(yè)務風險損失。
對房產租賃效益進行科學評估。對于經營性房產租賃管理來說，評價管理水平的核心指標主要為房產租賃所取得的效益。經營性房產的租賃效益評估主要來自兩方面：一是房產租賃在租賃周期內所獲得的租金價值高低;二是房產租賃所取得的穩(wěn)定現金收益。但從本質上來說，對房產租賃效益進行科學評估，核心在于房產的內在價值與租賃所取得收益是否相一致，也就是說，只有當房產租賃所取得的收益與房產的租賃價值盡可能一致，才是對經營性房產租賃的有效管理。因此，經營性房產的權屬單位應定期對其房產進行租賃價值評估，并以此評估房產所取得的租賃效益是否達到了最大化，從而為科學制定租賃方案提供照實的依據。
后疫情時代，我國房地產市場將進入一個細分市場深耕獲利的時代，這也是我國房地產市場經過二十多年高速發(fā)展之后逐步成熟、穩(wěn)定的必然結果。經營性房產租賃是房地產市場的一個重要業(yè)務領域，市場競爭較為激烈，歷來屬于買方市場，租賃業(yè)務的管理水平在很大程度上決定著其租賃效益。因此，在后疫情時代市場競爭不斷加劇的情況下，權屬單位應著力提升經營性房產租賃的管理水平，在管理細節(jié)上做文章、要效益，才能使房產租賃效益最大化，實現預期的經營管理目標。
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