文/郝勝春廈門大唐房地產集團有限公司
本輪地產行業下行周期漫長，很多規模房企遇到的困難可謂近二十年之最。此次流動性危機標志著地產高增長時代已經結束，正面臨不可逆的出清過程，這一過程既痛苦又是必然。在新形勢和新挑戰下，民營房企唯有堅持初心，回歸企業本質，注重經營質量，以客戶為中心創造價值，才能在寒冬中活下去。
在多重因素的疊加作用下，房地產行業正經歷“出清”“洗禮”，行業的發展邏輯已發生深刻變化。以前房企追求規?；耐獠織l件受到嚴重制約，內在動因極大減弱，伴隨而來的風險也快速增加。外部環境上看，國家發展訴求、宏觀環境、行業格局、市場需求都不再支撐行業的高速發展;內在動因上看，金融機構也不再單以規模定標準，以前通過追求規?；@得行業地位和話語權的邏輯不再成立。
近期不少規模民營房企暴雷，為行業敲響警鐘，民營房企想要在本輪調整中存活下來，必須要找到行業蕭條期的應對之道，做到因時而變，始終以客戶為中心，堅持高質量健康發展。
行業困局源于流動性危機
流動性危機主要來源于兩點：一是銷售輸血能力不足;二是融資造血能力不足。
銷售遇阻導致回款大幅降低。
受需求預期偏弱等多種不利因素影響，今年一季度銷售延續去年的下行態勢，二季度經市場“腰斬”和“筑底”，三季度也表現不佳，預計以往“金九銀十”的傳統旺季將不會出現。以半年數據來看，百強銷售金額同比下降50%左右，規模減半，多數上市房企全年目標完成率不足40%，近半數低于30%?？梢哉f市場仍在筑底、磨底階段，回暖跡象仍未出現，短期“銷售貧血”導致經營性現金流不足。
融資渠道收緊無法借新還舊。
房地產占用社會資金過多一直被詬病。去年下半年信貸監管威力顯現，行業一夜入冬，地產資本市場進入股債雙殺的螺旋式下降過程。今年雖然融資政策端持續加碼，既給企業紓困，又給市場減壓，但整體效果乏力。中央調整降負債節奏、支持融資需求，但金融基于避險原則都是“雨天收傘”，民企實際融資環境并未改善，上半年融資總量同比減少49%，融資壓力持續凸顯。
充分研判行業未來發展趨勢
房地產行業體量仍在。作為國民經濟支柱產業之一，房地產承擔著經濟壓艙石等多重角色。中國城市化率離發達國家還有一定差距，經濟增速仍然較快，未來5—10年預估10萬億左右的體量規模仍然可以維持。
房地產分化持續加劇。未來城市和企業的分化會持續加劇，要想在競爭中活下來，滿足客戶的價值創造能力和成本控制能力極為重要。生存下來的企業一定是健康的、有質量的房企;高負債、高杠桿、虛胖平庸的房企只能接受被淘汰。只要在本輪行業調整中存活下來，持續提升核心競爭力，未來仍有大把機會。
行業蕭條期的房企應對之道
準確的資金預算是企業經營的總綱和指揮棒。
在嚴峻形勢下，各房企都應持續對自己的區域和項目逐一盤點并做透徹分析，制定最合理的經營方案。簽約和回款數據一定要真實、準確、可靠，同支付相對應，將簽、回、支分解到位，并且可落地、可執行。在預算確定后，每個重要指標都要有第一責任人和執行負責人，對預算執行情況進行追蹤，實行考核閉環。盡量在保障現金流安全的前提下，同步實現量、價、費平衡。這樣既能在現階段活下去，還能在未來有“站起來”甚至“跑起來”的基礎。
經營導向以創造經營性現金流為最終目標。
以往很多房企不重視銷售回款，靠融資輸血擴大規模，進行高周轉。后續有還債壓力的房企一定要周密做好資金滾動排布，深入保障好每一筆融資資金的收入、盤活及循環，針對各類債務還款和支出，絕不能躺平，要主動管理融資還款、主動進行債務置換，將短期債務轉換成長期債務，將融資成本高的置換成融資成本低的，做好分類、分出輕重緩急，應對得當。
房地產企業的危機歸根結底是現金流問題。解決現金流問題除了目前已經被限制的融資性現金流以外，只剩經營性現金流，而存量資產盤活和快速銷售回款是解決經營性現金流的主要途徑。未來各房企要更加重視銷售回款，貼近客戶，以客戶需求為中心制定切實有效的營銷政策，改變以往通過砸錢高舉高打的傳統營銷手段，聚焦重點項目，抓存量、促增量。尤其要提高市場預判、精準定位和銷售攻堅能力，這樣無論市場處在上行期還是下行期，都能有一套行之有效的“工法”和“打法”。
降本降費降支出是渡過行業危機的重要抓手。
已故的日本企業家稻盛和夫說，蕭條期正是降低成本的好機會，也是降低成本的唯一機會。降本既涉及資產又涉及現金流，是中間環節中比較大的一項。未來房企可能要賺小錢、賺慢錢、賺困難錢。要在這一輪危機中向制造業學習，通過精細化管理實現降本增效的目的。在不犧牲品質和質量的前提下，減少總包、分包等工程中間環節，不斷降低開發成本，做好極致成本管理。此外，還要控制高昂的管理費用和營銷費用，這也是降本的核心和關鍵。
平衡現金流的同時通過資產減損提升項目利潤。
現階段大家為了現金流都在降價跑量，但價格下調短時間內尚可實現，若長時間下調則會面臨破產甚至資不抵債等問題，資產過度受損意味著無法實現持續良性發展。所以銷售價格降低、資金利息增加、管銷費用上升，都會導致資產折損較大。房企一定要通過制定項目資產減損專項方案等手段，有效平衡現階段現金流和利潤。
保交付保品牌保信譽是房企生存的基本底線。
保交付也是保品牌、保信譽。目前行業流動性危機尚未解除，供應鏈也持續存在踩踏現象。社會和消費者對爛尾樓、復工復產關注度極高。各房企要盤點好資產和資金情況，盡量保證項目處于良性運作狀態，要善于運用各地方政府實施的紓困政策，做好資金調配工作，想盡辦法正常支付工程款以保交付。還需要根據外部情況進行剛兌還款的動態調整，外部對還款的評價標準、容忍度和接受度持續變化，在不爆雷、守信用、保交付的情況下，應用最小代價處理剛兌還款。
組織精實高效是打贏艱苦戰役的有效保障。
從外部因素來看，以前行業增速較快，利潤也相對具備優勢，在高周轉模式下，房企作為平臺集成者讓利工程總包、工程分包、營銷活動公司、廣告公司、銷售代理公司等合作伙伴與供應商。未來，因行業底層經營邏輯發生變化，企業要將認知回歸到極致的降本降費上來，一部分工作房企應該親力親為。從內部因素講，房企在本輪調整中要對已布局的區域進行戰略聚焦和收縮，深耕大本營，相應調整組織架構，讓組織更加精實、扁平、高效。以往多數房企使用的跟投、費用包干及成就共享等激勵機制也要與時俱進，適應新形勢要求。
品質與服務提升工作要扎扎實實落到實處。
沒有品質一定沒有未來，一些優質房企在此輪行業危機中受影響較小，主要由于企業改善型產品受客戶高度認可。未來，不能再將房子當作簡單的物理空間，也不能粗制濫造，而要讓客戶切切實實地享受到伴隨城市價值成長的環境改善、生活配套、優質物業服務等，使客戶真正擁有與城市共同進步的體驗感，同時更加重視房企的品牌建設和軟實力，注重發展的可持續性。
行業危機一定是鍛煉企業和團隊的最好時機，“平靜的湖面，練不出精悍的水手”。相信經歷這次行業大洗牌，積極應對行業蕭條期并存活下來的房企一定能享有更大的市場蛋糕，一定能有更好的發展。
提示:文章內容僅供閱讀,不構成投資建議,請謹慎對待。投資者據此操作,風險自擔。
