文/李靜雯中鐵建設(shè)集團(tuán)置業(yè)有限公司
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力、增加經(jīng)濟(jì)效益，這是房地產(chǎn)企業(yè)在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下必須面對(duì)的課題。
以下是從一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的探究中，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要類型與成因提出的一些風(fēng)險(xiǎn)控制策略，希望給從業(yè)人員一些有益的啟示。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要類型
企業(yè)財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他大部分企業(yè)相比，投資金額數(shù)量更為龐大，資金回收周期更漫長(zhǎng)，而且在投資與回收過(guò)程中有很多不確定因素。房地產(chǎn)公司的投資，是要充分考慮建筑地段、土地性質(zhì)、房產(chǎn)價(jià)位等綜合因素，不論是哪一種因素出現(xiàn)變化，都會(huì)引發(fā)一系列反應(yīng)，很可能會(huì)為企業(yè)投資帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度較大，房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)了重大變化，企業(yè)投入資金比預(yù)期目標(biāo)多的情況有所增加，有些企業(yè)甚至還會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。如果房地產(chǎn)企業(yè)在投資前沒(méi)有做好充分的調(diào)研工作，面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。
企業(yè)財(cái)務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，融籌資環(huán)節(jié)占據(jù)著重要位置，但同時(shí)此環(huán)節(jié)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。究其根源，主要在于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款來(lái)進(jìn)行融籌資的，具有較強(qiáng)的杠桿依賴性，所以很容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，有些房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中無(wú)法適度把控融資金額，當(dāng)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如今，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了“三道紅線”的相關(guān)政策，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行集中貸款管理，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)將投資和融籌資當(dāng)做財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)，并沒(méi)有對(duì)現(xiàn)金流的管理引起足夠的重視，但其實(shí)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)才是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響更加嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)類型。其原因有二：一是大部分房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)體系并不健全，并且相對(duì)比較落后，而且對(duì)資金的管控能力較差，當(dāng)現(xiàn)金流不能充分支持企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，就會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分脫節(jié)，進(jìn)而影響到企業(yè)的發(fā)展;二是許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然實(shí)行了現(xiàn)金流管理，但是并未準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到未來(lái)形勢(shì)，再加上事中控制不足，事后才能獲取和整合財(cái)務(wù)信息，那么整體活動(dòng)就會(huì)存在滯后性，無(wú)法及時(shí)跟上形勢(shì)，這也會(huì)讓企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)提升可掌握資產(chǎn)占比的方法通常是進(jìn)行負(fù)債操作，這種以負(fù)債換資本的方式能夠?qū)⑵髽I(yè)收益提升至最大化，這是許多大中小房地產(chǎn)企業(yè)常用的方法。但是獲得高收益的同時(shí)，也會(huì)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果負(fù)債項(xiàng)目能夠讓企業(yè)獲得預(yù)期內(nèi)的效益，企業(yè)就能夠在償清債務(wù)后還能獲得收益，最終實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。如果企業(yè)的負(fù)債項(xiàng)目收益效果不理想，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的還可能影響到企業(yè)的生存。我國(guó)當(dāng)前已經(jīng)出臺(tái)了“三道紅線”的相關(guān)規(guī)定，一些企業(yè)仍然堅(jiān)持傳統(tǒng)的“以負(fù)債轉(zhuǎn)換資本”經(jīng)營(yíng)方式，這種財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)伴隨著嚴(yán)重的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
可行性分析不到位。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目前，必須對(duì)項(xiàng)目的各部分內(nèi)容進(jìn)行充分、全面的調(diào)研和分析，這樣才能減少風(fēng)險(xiǎn)、提高效益。在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目可行性分析并不到位，尤其是在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，可行性分析甚至?xí)嬖谌蔽滑F(xiàn)象。企業(yè)在沒(méi)有獲得全面資料和數(shù)據(jù)的情況下無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)分析，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性大大提升。
此外，很多企業(yè)在投資時(shí)僅僅是憑借自身經(jīng)驗(yàn)行事，這樣也會(huì)給企業(yè)引發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
融資渠道單一。我國(guó)大部分房地產(chǎn)融資渠道是銀行貸款，存在嚴(yán)重的杠桿依賴性，在自籌資金方面嚴(yán)重缺乏自主性和創(chuàng)新性。雖然銀行貸款能為企業(yè)提供龐大的資金數(shù)額，但是銀行放貸周期較長(zhǎng)、利息較多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也會(huì)隨之大幅增加。如今，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模仍然在不斷上漲，抵押物價(jià)值越來(lái)越低，銀行對(duì)企業(yè)的信任也隨之降低。在銀行對(duì)企業(yè)加大貸款限制力度時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。
資本結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚不夠完善，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于看重資本總額，就容易忽略融資成本問(wèn)題，財(cái)務(wù)遇到風(fēng)險(xiǎn)的概率也隨之增加。此外，債務(wù)融資和股票融資也會(huì)大幅提升企業(yè)的債務(wù)成本，造成了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。當(dāng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力不足時(shí)，很容易引發(fā)生存危機(jī)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略
加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目可行性的分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中要優(yōu)化投資方法，并且在投資前做好充分的調(diào)研工作，開(kāi)發(fā)多種投資模式積極拓展相關(guān)類型業(yè)務(wù)，以此來(lái)避免房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要充分了解國(guó)家政策，以國(guó)家最新行業(yè)調(diào)控政策作為發(fā)展導(dǎo)向，這樣才能確保今后的發(fā)展目標(biāo)不會(huì)偏離行業(yè)發(fā)展形勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，還要大力開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，盡可能規(guī)避單一經(jīng)營(yíng)經(jīng)發(fā)展模式帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
此外，做好項(xiàng)目的可行性分析工作也是一項(xiàng)重要的工作。房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目地建立專業(yè)分析部門(mén)定期對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，及時(shí)掌握政策變動(dòng)方向，明確市場(chǎng)動(dòng)向，從而有效避免盲目投資，大大節(jié)省了資金成本。
在開(kāi)展項(xiàng)目之前，首先要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)地址、環(huán)境、土地、人員流動(dòng)等方面因素進(jìn)行細(xì)致勘察，形成勘察結(jié)果報(bào)告提交上級(jí)部門(mén)，經(jīng)過(guò)企業(yè)相關(guān)部門(mén)的專業(yè)分析后而進(jìn)行決策。如果項(xiàng)目可行性較大，相關(guān)部門(mén)就要確定項(xiàng)目、制定投資計(jì)劃，經(jīng)過(guò)工程管理部門(mén)專業(yè)分析后預(yù)估出投資資金，最后進(jìn)行匯總并遞送財(cái)務(wù)審批。在審批通過(guò)后，就能生成可行性研究報(bào)告，以供管理層進(jìn)行后期決策。
拓展新的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不能僅僅依靠銀行貸款，這樣會(huì)形成嚴(yán)重的杠桿依賴性，企業(yè)要積極拓展融資渠道，尋找新的融資方式，這樣才能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)節(jié)省更多資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用多種融資工具，靈活選擇融資方式。除銀行貸款外，產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)行債券、信托項(xiàng)目融資等方式都是不錯(cuò)的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)要解決融資渠道單一的問(wèn)題，采取多種方式組合的方法降低風(fēng)險(xiǎn)、提升效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。
優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立更加完善的制度、實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化才能更有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，可以從經(jīng)營(yíng)和銷售兩方面入手，拓寬資金渠道，增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，靈活選擇投資方式，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)還要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，制定相關(guān)的應(yīng)對(duì)方案和措施，以免資金結(jié)構(gòu)在優(yōu)化過(guò)程中出現(xiàn)意外。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在管理資金的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)采取集中管理的方式，科學(xué)調(diào)配資金，確保有足夠的資金用作現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。
企業(yè)可以在融資增量的情況下，通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的方式確保資金能夠正常流轉(zhuǎn)，并保障合理范圍內(nèi)的融資活動(dòng)盤(pán)活企業(yè)內(nèi)部資金。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)調(diào)配資金，盡可能縮短項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，讓資金盡快回流，進(jìn)而提升回流率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也要重視起營(yíng)銷創(chuàng)新工作，有效提升銷售額，讓交易產(chǎn)生的金額變成回款，加速資金回籠。
企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理研究的重要課題之一，在新形勢(shì)下，各房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題引起足夠的重視。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型多樣，其主要成因也包含了多個(gè)方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)要更加關(guān)注這些問(wèn)題。為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要通過(guò)增強(qiáng)可行性分析、拓展新的融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等方法來(lái)筑起安全發(fā)展的護(hù)城河，這樣企業(yè)才能提升整體競(jìng)爭(zhēng)力，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。
提示:文章內(nèi)容僅供閱讀,不構(gòu)成投資建議,請(qǐng)謹(jǐn)慎對(duì)待。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:文章內(nèi)容僅供閱讀,不構(gòu)成投資建議,請(qǐng)謹(jǐn)慎對(duì)待。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)