殺母豬的時代已經(jīng)來臨
文/任志強 華遠地產(chǎn)董事長
214號文件的出臺給本就已處于下滑趨勢的經(jīng)濟景氣，狠狠的打了迎頭一棒，也被幾乎所有的媒體放在了重要的位置傳播著中央要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號，在社會上引發(fā)著強烈的恐懼感。似乎央行與銀監(jiān)會在對待房地產(chǎn)行業(yè)的看法仍停留在堅決打擊并不惜一切代價的地步。
一個偶然的會議上，央行的領(lǐng)導談了他們對中國房地產(chǎn)業(yè)的看法，認為中國的建筑業(yè)在中國GDP中的貢獻率是單一行業(yè)中所占比例最高的，其中房地產(chǎn)又占了建筑業(yè)中的大頭，中國正處于經(jīng)濟發(fā)展的低級階段，不可能完全靠高科技與服務業(yè)解決工業(yè)化與城市化的問題，也不可能僅靠高科技與服務業(yè)替代建筑業(yè)的勞動就業(yè)和經(jīng)濟拉動，同時也不太可能在居民未能解決住房的條件下讓居民消費轉(zhuǎn)移到不能產(chǎn)生財富積累的其它增長點上去，因此房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟支柱地位是不可替代的，保持房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展是必要的。
他們同時認為從銀行信貸的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)與其它企業(yè)相同，都是市場經(jīng)濟中的經(jīng)濟主體之一，存在與其它企業(yè)同樣的信貸風險，發(fā)放信貸也遵守同樣的信貸管理政策，沒有什么特殊性。如果讓銀行的信貸承擔更多的其它非金融的責任與目標，反而不利于金融風險的防范，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。
李克強副總理在多地視察中多次提到拉動內(nèi)需、培育新的消費增長點，但“有產(chǎn)有恒心”的歷史告訴我們對中國人的傳統(tǒng)文化而言，住房是建立恒心的最大有產(chǎn)與消費的基礎(chǔ)。如果已有的拉動消費的增長點尚未滿足，反而被嚴重的因金融與調(diào)控政策去打壓，卻要去建立與尋找新的消費增長點，豈不是舍本求末的做法？而無產(chǎn)時人們又怎么可能去大量的虛擬性消費？沒有舒適生活的基礎(chǔ)有何談享受精神生活的消費呢？物質(zhì)需求仍是今天的主角，住房仍是要長期才能解決的主要矛盾之一。
既然央行的主導思想并非打壓房地產(chǎn)，只是想適度的在過熱可能出現(xiàn)時放緩投資的增長速度，因此自2003年就出臺了對可能投資過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行了信貸政策的調(diào)控，但今天投資過熱的問題已發(fā)生了變化，中國已連續(xù)三個季度的實際投資低入了20％的增幅，并已開始出現(xiàn)了快速的下降，這不能不改變了對經(jīng)濟預期的重新判斷，也許今天的政策要為投資的快速下滑擔憂了，尤其是對明后年的投資與經(jīng)濟可持續(xù)增長問題擔憂了。
問題出在中國的文件也許是在早期就已擬定并上報的，但審批的時間較長，致使當國務院節(jié)約集約用地的文件經(jīng)過一個較長的時間審批完成時，央行與銀監(jiān)會的舊文件稿早已不適應當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況了，因此成了不合時宜的噪音，并不代表現(xiàn)時的一種政策傾向。這種解釋也許并不能讓人心服口服，但卻可能是一種事實，至少央行的某些領(lǐng)導這樣認為，并且與他們的言論主張是完全對立的。
前一段時間發(fā)改委、建設部、央行、國務院分別對經(jīng)濟運行情況進行了調(diào)研，包括對金融、中小企業(yè)、外貿(mào)和房地產(chǎn)情況的調(diào)研。并已出臺了部分退稅率調(diào)整、信貸政策調(diào)整等政策，房地產(chǎn)則至少被認為不會引發(fā)金融系統(tǒng)的風險危機。
實際的情況大約也是如此，年初就認為緊縮的貨幣政策會讓房地產(chǎn)的資金鏈斷裂，入住率的下滑會加速資金緊張的危機。許多機構(gòu)與媒體都在預測資金缺口會高達3000億元-1萬億元。價格的下跌也會從局部城市向全國蔓延，也有人認為會出現(xiàn)“百日巨變”等，半年多時間過去了，結(jié)果又如何呢？
年年的開復工面積高達2億多平方米，歷史最高投資1.5萬多億元投資，至少還有7000多億元的現(xiàn)金在手上。而銀行的新增貸款才不到4000億元，自籌資金的增長大約是銀行信貸的2倍，并未出現(xiàn)現(xiàn)金流的斷裂。
至少差幾千億元的現(xiàn)金流的計算來自于根據(jù)已取得的情況而計算出的結(jié)果，但壓縮項目與投資、減少土地的購置與開發(fā)、減少新開工項目，則節(jié)約了大量的資金。少數(shù)中小企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓與變現(xiàn)也改變了現(xiàn)金流的支出與需求，于是新的資金需求計算基礎(chǔ)發(fā)生了變化，流量自然也改變了，扣除物價指數(shù)實際投資則是下滑的。
今年的銷售大幅下降，至少少了7.2％，只有2.6億多平方米。七月份下降10.2％，這個趨勢在加速。從現(xiàn)金流上看至少少回流了1000多億元，但新增的自籌資金部分遠遠大于因銷售下降而減少的現(xiàn)金流。合并如果銷售減少了20%，大約也只有6000多億元，也尚不至于讓開發(fā)商們死掉。
上半年的上市公司年報并未顯示開發(fā)企業(yè)的利潤大幅下降，因為大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的項目利潤都是跨年度的。去年的銷售、今天的交房，利潤不在去年而在今年，而今年的銷售下降與價格變動則主要影響的是明年或后年，大約只有一部分會在當年反映，影響的現(xiàn)金流也同樣部分影響今天，更多影響的今后。
從價格而言，7月底仍增長了7.2％，但增幅是下降的。部分城市已出現(xiàn)了增幅，扣除物價則已出現(xiàn)了全面的負增長和下降，但并未出現(xiàn)崩潰型的下滑，部分城市則仍保持著較高的增長。短時期出現(xiàn)全面暴跌的可能性不大。
總體而言，今年的房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)行業(yè)性的問題，也不會出現(xiàn)大量的死亡，更不會出現(xiàn)危機到銀行的信貸并引發(fā)金融風險，但問題是嚴重的。
問題嚴重在于：
一、7月份之后的新開工下降，投資的增長將在四季度明顯下降，全年的土地供給下降也預示著今后的開工下降與投資下降，這種下降如果不在政策調(diào)整中轉(zhuǎn)化則明后年會加速加劇并帶動整體經(jīng)濟的進一步下滑。
二、銷售在政策抑制作用下持續(xù)下滑并可能在媒體的過度宣傳中像傳染病一樣擴大下滑的趨勢，并讓控制創(chuàng)歷史新高記錄的暴增。
三、形成價格下跌的惡性環(huán)境。現(xiàn)金流的緊張、銀行信貸的壓力讓部分企業(yè)開始用降價的方式加速現(xiàn)金的回收，這種降價回收的前提在于大多數(shù)房價并未下降時就可能出現(xiàn)你降我也降，降到所有人都不敢出手消費的程度。今天的六千元就可能是便宜的價格，但如果有明天就變成五千元的危險，就會出現(xiàn)便宜也不會有人出手的惡性循環(huán)，就像股市在不斷下跌中，指數(shù)很低也無人出手。斷供也會在暴跌中增長。
四、現(xiàn)金流的惡性循環(huán)會引發(fā)價格的惡性循環(huán)，價格的惡性循環(huán)引發(fā)銷售的惡性循環(huán)，銷售的惡性循環(huán)再反過來影響現(xiàn)金流……一系列的惡性循環(huán)則影響最終向金融傳導。
五、開發(fā)商的現(xiàn)金流也會從另一條線引發(fā)惡性循環(huán)，無能力擴大土地的需求而引發(fā)的惡化。7月份土地開發(fā)已下降27.6%，部分城市新增土地儲備能力和城市建設能力，也影響到以土地為抵押的政府土地貸款能力和開發(fā)能力，也會影響到今后長期的土地市場。
六、房地產(chǎn)投資下降引發(fā)的惡性循環(huán)則會在更大范圍展開，投資下降、供給減少、施工總量下降、勞動就業(yè)下降、鋼材等建筑材料下降、經(jīng)濟下降、消費下降，以及與住房相關(guān)的其他消費下降……最終都會以金融的形式反映于市場。
宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)節(jié)不僅是要解決今天市場中存在的問題，更重要的是要解決長期和預期的問題。如果等投資嚴重下降之后再去彌補并做修改政策，那么就可能造成巨大的損失，就像當豬肉的價格出現(xiàn)下跌而造成大量母豬被殺時再希望增加豬肉供給，就不僅僅是將豬仔培育成可上市的豬肉的生產(chǎn)周期與成本，而是要重新從先把小母豬變成可生豬仔的大母豬開始。房地產(chǎn)大約也是同樣，要先從土地開始而不是說建就建的。如果政府連土地供給都有問題，那么又如何調(diào)動房地產(chǎn)的投資增長呢？
今天就是已經(jīng)開始出現(xiàn)殺母豬的情況了。
改變政策條件并非要解決今天的生存問題，而是要解決不殺母豬而保留能從豬仔的培育開始的生產(chǎn)周期調(diào)整。如果等到連母豬都殺光了之后再做調(diào)整，那么僅僅靠給母豬發(fā)工資就不夠了，支付的成本也遠遠不可估量了。如果等中國的經(jīng)濟整體惡性下滑之后，再想將經(jīng)濟拉上去，歷史的經(jīng)驗告訴我們的則是費力不討好，且時間周期很長，成本代價巨大了。
整體經(jīng)濟是否會下降已是定局，決策層本就想將增長速度壓下來，問題只在于降到什么程度合適，GDP增長是10%、9%還是7-8%，是從臺階上走下去且可控，還是從窗戶中跳出去且不可控。如果連續(xù)四個季度的實際投資都下降并低于20%的增幅，那么跳下去的可能似乎就已是事實了。
開發(fā)商可以跳樓，當然也可能當范跑跑或不干房地產(chǎn)而轉(zhuǎn)做其他投資，但中國的經(jīng)濟不能跳樓。中國的管理層可以辭職謝罪，但不能當范跑跑，也不可能做他國的臣民。中國人民也不會跑，仍必須在中國的經(jīng)濟制度下繼續(xù)生存。
今天沒大問題，但噪音太多了就會出大問題。今天的政策所反映出的則是對未來與預期的影響。蟻穴并非大問題，但卻可能將大堤解體，大約就是這種預期。
我并不在意214號文件的噪音，而更在乎今后的政策，讓更多的人翹首以待吧！
(本文來源于作者博客)
