文/本刊記者廖中華 唐斌
我來到安惠北里小區北京建工地產辦公樓時，仉樹懷正在位于二樓的辦公室里等著我。其實在路上我就在想，對于一家在北京做了整整二十年的房地產公司，直到去年才突破20個億的銷售額，這實在是有點令人費解。比起萬科、碧桂園這些地產大戶，北京建工地產實在是微不足道。就是與潘石屹、任志強的公司比，猶遠遠不及。這也許就是所謂的國營企業與民營企業在發展上的差別吧。
作為軍人出身的仉樹懷，整整比記者大了七周歲。用他自己的話說，只是跟上了文革的尾巴。1978年高中畢業后，在部隊的大熔爐里鍛造了十年。1988年他轉業到地方工作，我大學畢業。基本上還是有一些的共同語言。
我們在一起，談得最多還是關于房地產。仉樹懷很健談，不愧是一家企業的黨委書記，用詞簡練而且準確。“在十七大報告當中把建立廉租房制度正式提出來，說明了這個制度在房地產整個板塊當中占了一個非常重要的地位，體現了對民生的關注和對民意的尊重。”雖然我對這番話并不是有十足的興趣，但是，還是看得出仉樹懷對國家宏觀層面的把握是何等精準。而這正是作為一家國營房地產企業所必須具備的素質。
整個一個上午，我倆就斜靠在沙發上交談著。既沒有拘束，也很隨意。說是一次采訪，更像一次朋友間串門。
健全廉租住房制度成為解決城市低收入家庭住房困難的首選。仉樹懷認為：住房保證的對象從原來的中低收入住房困難家庭側重為低收入住房困難家庭，這是國家在住房政策上的一次大調整。隨著國家住房保障體系逐步的完善，兩限房，經濟適用房、廉租房將涵蓋中低收入群體，商品房主要供應，也就是高收入群體。這樣我細分了房地產市場，也就是說在住房結構當中進行了大部分分流，這將是房地產市場今后幾年發展的一個趨勢。
他還認為，作為房地產企業，必須明確企業自身的定位，在宏觀形勢的引導下，積極承擔自己的社會責任。
北京建工地產是北京建工集團的代法人單位。北京建工集團作為一家55年的老牌的國有企業，承建了北京絕大多數的標志性建筑，為首都的城市化、現代化建設做出了許多突出的貢獻。而仉樹懷所在的北京建工地產是建工集團唯一一家具有項目策劃、投資管理、征地拆遷、市場營銷、開發等綜合的房地產企業。
話題終于轉到了宋家莊經濟適用房項目上。對于這次鋼材的漲價，仉樹懷還是有思想準備的，但是鋼材價格上漲如此之快，的確讓人頗出意外。現在，合同已簽，標書已發。開弓沒有回頭箭，一切都已經發生。用仉樹懷的話來說：“全北京的人民在看著我們，我們沒有理由不把這個項目做好。”
對于早先預期的百分之三的利潤，因為鋼材價格的一路飆升，讓他這位黨委書記寢食難安。加上前期在土地表面處理上，投入頗大，“虧肯定是要虧的，關鍵是要把虧損減到最低限度。”仉樹懷不無憂慮地說。
在看慣了房地產行業老總們在一輪又一輪的資本盛宴的狂歡后，卻也看到了一批有責任、敢于擔當道義的開發企業在默默無聞地建設著我們的城市。雖然，他們因為這樣那樣的原因，為了得到某個項目而不惜“血本”，卻正是因為信譽與道義的存在，而無悔前行。
這，或許就是寫本文的初衷所在。
對話仉樹懷：萬科降價出于資金回籠的需要
萬科出于資金回籠的需要
中國商人：如何看待以萬科為首的房地產企業的降價行為？這種降價會不會引發房地產市場的骨牌效應？
仉樹懷：不會。我認為萬科是在回籠資金。一些房地產企業為了達到快速回籠資金的目的，采取一些降價行為是可以理解的。萬科此番降價，一方面是出于資金回籠的需要，另一方面也是為了在市場中拿到更多的地塊，兩個方面的原因造成的。
此番降價不會造成市場的連鎖反應。因為整個市場的剛性需求是存在的，這是一個趨勢。
中國商人：在布局全國的過程中，北京建工地產目前做了哪些工作？
仉樹懷：北京建工地產是從北京建工集團的房地產事業部發展而來。是代法人單位。目前有濟南、上海、蘇州、廣州、西安等五家分公司。濟南是我們安排在環渤海灣地區的一粒棋子，上海是長三角的龍頭，蘇州有向長江中上游輻射的態勢，廣州分公司控制珠三角，西安分公司是進軍西北的橋頭堡。濟南公司和蘇州公司的第一個項目，目前都已經開始在銷售。蘇州公司上個月還拿到了一塊新的土地。其他的幾個項目都運作良好。
中國商人：作為北京一家資格較老的房地產開發公司，北京建工地產似乎也有20年了？但規模比不上萬科？
仉樹懷：建工地產到今年，正好成立20年。是北京市最早的五家國有房地產開發公司之一。從1990年開始，我們開始調整戰略結構，開始把房地產板塊作為一個重要的發展方向。2001年，我們銷售的房地產面積為7.5萬平米，銷售額7千多萬。2007年，我們的銷售額是20多個億。這五年是公司大發展的五年。2003年，被建設部評為全國十大創新型房地產企業之一。
要說規模，我們比不了萬科。但我們成長快，發展極為良性。更重要的是，我們沒有不良資產。這得益于兩個方面，一是建工地產有一個強有力的領導班子，第二是集團在這方面的決策都是非常正確的。從2002年開始算起，我們開發的樓盤銷售都非常好。整個安惠北里小區就是我們開發的，五里店小區也是。2001年以后，我們又開發了百子灣一號、陽光新干線、榮御家園等知名小區。2007年我們中標了宋家莊經濟適用房項目，這北京也是全中國第一個以招標形式在建的經濟適用房小區。
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向節能和環保方面傾斜
中國商人：在銷售上，有沒有受大氣候的影響？
仉樹懷：影響不大。到目前為止，我們基本上還是正常銷售。
中國商人：銷售價位一般定在那個區間？
仉樹懷：榮御家園在一萬八至二萬三之間。
中國商人：有沒有降價的情況？
仉樹懷：沒有。像我們的產品是不會降價的，因為品質擺在哪兒。
中國商人：我們有沒有一個十年規劃或五年規劃？
仉樹懷：有。去年我們出臺了一個十年規劃。7年后，我們的年銷售額應該達到46個億。
中國商人：從目前來看，2008年的中國地產業都有一個不確定的波動存在，這種波動對北京建工地產有無影響？如果有，影響有多大？
仉樹懷：影響肯定會有。而且對每一個房地產企業都有影響。不同的產品影響的幅度會有所不同。最近四年來，國家對房地產的調控一直都在進行。一是流通量過剩，二是對房地產發展的一個調控。這幾年，房地產業對國家GDP的貢獻都在40%以上，對整個國民經濟的拉動意義重大。另外一個方面，就是帶動了就業。是一個不可缺少的行業。國家調控是為了更好、更平穩地讓其持續發展，這是國家調控房地產業的終極目的。作為我們做企業的，既要根據國家調控的節奏走，也同時為企業爭取更多的發展機會。影響房地產業最大的兩點一是金融政策，二是國家的宏觀政策。
我們目前做的項目，更重要的是向節能和環保方面傾斜。
中國商人：為什么？
仉樹懷：我們的客戶群體在提升，同時也對管理周邊環境的要求也越來越高。大家對宜居這樣一個概念已是越來越清晰。還有一個原因，大家都要做地產。那你建工地產以什么作為你的特色？我們每一個項目出來之后，都有自己的特點。但總體來說，還是圍繞節能和環保在做文章。
中國商人：宋家莊經濟適房項目，北京建工地產能夠中標，是不是也與我們一貫奉行的節能、環保、宜居有關？
仉樹懷：當然。
中國商人：我們報價是不是最低的？
仉樹懷：不是。我們報價不是最低。我們能中標，主要有兩點。一是我們環境占優勢，二是我們的設計理念。宋家莊這塊地，是原來的化工三廠，是做農藥的。地表的許多土地都是被污染了的。
中國商人：我們最后是如何處理的？
仉樹懷：我們有自己的環境公司，是他們把所有的被污染了的土，全部挖走。全部挖走，放哪兒？也不能放在別的地方，污染其他的地方。我們經過化學處理，經過焚燒，讓它變成正常的土。這個工作，在去年九月份就全部完成了。
中國商人：這筆費用由誰來出？
仉樹懷：只能由我們自己來消化。
中國商人：我們一共有多少人？
仉樹懷：在本部工作的有160人。加上各分司，大約有250人。
中國商人：像宋家莊地塊，除剛才你所說的這些因素之外，我們能拿到這個地塊還有沒有其他因素在內面？
仉樹懷：沒有。
中國商人：當時一共有幾家競標？
仉樹懷：六家。其中五家是國營企業。
贏利壓力非常大
中國商人：從以前的幾例經濟適用房開發來說，似乎國家在經濟適用房開發方面，更傾斜于讓國營房地產公司來開發？為什么？
仉樹懷：也不是向國營房地產公司傾斜。實際上，在成本控制等某些方面，民營企業可能做得更好一些。但是，我們可能在對整個地產發展趨勢的把握更準一些。剛才我說過，我們中標的主要原因是環境和設計理念方面的優勢。創造一個較好的示范意義。
中國商人：宋家莊地塊的利潤能有多少？
仉樹懷：按照規定，我們宋家莊地塊的利潤可以達到百分之三。但是，從目前來看，由于今年鋼材整體漲價，線材最后到我們手里，每噸大約上漲了1300-1500元。由于我們招標時沒有涉及鋼材漲價等問題，就這一塊，幾乎把我們的利潤全部吃掉了。加上前期在土壤處理這一塊費用，對我們的贏利壓力非常大。
中國商人：會不會使這個項目造成虧損？
仉樹懷：從目前來說，這個項目會造成一定的虧損。在今后項目的運行過程中，我們將會更嚴格地控制成本。
中國商人：在銷售價格方面，是不是將會嚴格按照招投標合同來進行，在特殊情況下，有無回旋余地？
仉樹懷：沒有。均價4360元/平米，將會嚴格按照這個價格執行。房屋銷售，也不是由開發商來銷售，而是由政府來銷售。成本只能由我們自己來消化。
中國商人：為了防止虧損，有沒有具體的措施？
仉樹懷：我們當初預計到了鋼材漲價因素。但是，我們沒有料到漲幅是如此之大。當時中標后，我講了三句話：一是我們將面臨政治壓力，因為宋家莊地塊是北京第一個招投標的經濟適用房項目；二是時間壓力，這個項目的截止時間是確定的，已經有五百套經由搖號產生；三是成本壓力。我們原來也想將一部分成本壓力轉移到施工單位。我就給你們這么多錢，你們負責將房子蓋好。但是，別忘了，如果施工企業不做比做賠得更多時，他會選擇不做這個項目。不做賠2000萬，如果做了這個項目他會賠掉4000萬，他會選擇不做。所以，我們還必須有一個風險共擔的機制，來共同把這個項目做下去。這個項目做不好，我是第一責任人。全北京人民都在看著我們這個項目，我們必須把它做好。
