主持人：袁 鳴
嘉 賓：中原集團董事長 施永青
觀察員：中信資本董事總經理 信躍升
復旦大學教授 李若山
麥肯錫全球副董事 沙 莎
他馳騁香港和內地的地產界差不多30年，被稱為是地產界的教父級人物。就在不久前，他捐出了80%的身家約45億港幣，成立了慈善基金。
施永青，中原集團主席。出生于上海，4歲定居香港，19歲后從事教育工作8年；1978年開設中原地產代理公司；2001年成功收購香港第三大地產代理公司利嘉閣；2005年創立免費日報am730；2008年宣布將個人持有的價值45億元中原集團股份全數注入施永青基金，推動慈善事業；如今，中原營業收入超過60億，聘用員工超過2萬名，已成為中國最大的房地產代理公司。
主持人：各位對他最初印象是什么？
信躍升：小時候他是一個很淘氣的孩子，現在老了看起來反而文質彬彬的，想知道他是怎么從調皮的孩子變成一個很成功的企業家。
沙 莎：把自己80%的股份財產全都捐出去，這種胸懷值得思考，到底是什么樣的人生歷程讓他做出了這個舉動。
李若山：我跟他都是1949年生，共和國的同齡人，感覺他非常像我的同行，大學教授。
激情燃燒的歲月
主持人：這么儒雅飽讀詩書的樣子，根本想象不出小時候您是個特別淘氣的孩子。
施永青：淘氣得讓我父母頭疼，更讓我的老師頭疼。
主持人：聽說您不好好上學，總逃出去玩水、玩火、給狗熊撓癢癢、養寵物蛇、釣老鼠，怎么小時候有這么多好玩的事可以做？
施永青：現在孩子玩的東西很多，變形金剛、芭比娃娃，我們當時什么也沒有。
主持人：他們就只有小玩具，沒您玩的好玩。
施永青：記得圣誕節的時候，別人送給我的圣誕卡，我也沒有辦法還回給人家。
主持人：作為一個小朋友會不會覺得，有點抬不起頭來。
施永青：沒有，我學會給自己打分，從自己身上找到一些優點肯定自己。如果是按照別人打分，我就會很容易變得自卑。
主持人：香港過完年后開工的第一天，老板都要給下面的員工發一個紅包，叫發利市，聽說您太反叛傳統了，紅包上面竟然寫著“升棺發財”四個字，多不吉利啊！
施永青：呵，那是之前，我現在是不發利市的。因為我認為，發利市是鼓勵不勞而獲，這樣做很不好，所以不發了。
李若山：您在8歲的時候就能無師自通地形成很多價值觀和判斷能力，是什么東西造成的？
施永青：我讀過《鋼鐵是怎樣煉成的》，保爾·柯察金年輕的時候在學校讀書，神父教他地球的年齡有多大時，他跟神父爭吵被罰，結果他拿了一堆煙絲放在神父的面包房里。所以我的反叛性格，跟讀書也有關系。
主持人：還讀過什么書？
施永青：我小學六年級的時候就接觸馬克思主義，叫《馬克思主義的三個來源和組成部分》。
主持人：這書在當年是比較深奧的。
施永青：對，還讀了一些宣傳共產主義的通俗的書，所以我上中學時，就在同學中間舉辦過一些讀書會。
主持人：讀的都是馬列主義的書？
施永青：一開始讀的是文藝小說，比如《青春之歌》、《紅巖》等。后來也讀一些理論的書，如《毛主席語錄》、《毛澤東選集》等等。
主持人：中學畢業后去教書了？
施永青：是，教工人夜校。我們的工人夜校，一方面是給一些沒有機會讀書的工人學習文化知識，另一方面我們也透過教文化知識的同時，喚醒他們的階級覺悟，要他們去爭取權益。{分頁}
主持人：工資高嗎？
施永青：教了差不多8年，從210元開始到最后才350元，常常是睡在書桌上過夜，條件很艱苦，不過那時是個理想主義者，不會羨慕做工人的一個月能領六七百塊錢。
離經叛道的過往
主持人：您的辦公室里掛了首屈原的詞：滄浪之水清兮可以濯吾纓，滄浪之水濁兮可以濯吾足。
施永青：這首詞的意思是，如果江水干凈就拿來洗頭，如果江水骯臟那就用來洗腳。我這個人生來自命清高，早應該跳進維多利亞港了，可到現在還沒有跳進去，所以就拿這首詞自嘲一下。
主持人：聽說您見樹就爬，見水就跳？
施永青：是啊，我喜歡冒險的生活。有一次去希臘，我看見酒店對面有一個小島，一早就起來下水游過去，到了才知道原來島上是一個監獄。還有一次跟朋友在中文大學附近玩，我拖了兩只船游過突魯港海峽，終于讓朋友們相信，雖然我很瘦，但是內力還不錯。
主持人：爬樹有什么好玩的經歷？
施永青：有一次帶學生爬樹，爬上去之后被校長罵了一通。最后一次爬樹是四五年前在尼泊爾的時候，被老婆罵了，因為這顆樹長在懸崖邊，一不小心就會沒命。
主持人：四五年前您都快50多歲了，還能爬樹，那么調皮。
施永青：只要出去旅游，我見樹就爬、見水就跳。以前沒錢的時候，我在香港官塘碼頭游泳，渡海小輪一開走，我就跳下去了。在瑞士洛桑我也常下水，當時我女兒已經很大了，她拖著不讓我跳，否則就不認我做爸，結果她前腳剛走，我后腳就跳下去了。
沙 莎：您就像毛主席詩詞里說的一樣，叫“敢上九天攬月、敢下五洋捉鱉”，沒有什么攔得住您，太厲害了！
信躍升：看來是江山易改、本性難移。
主持人：您說過人一定要有理想。
施永青：人生最難得的就是，曾經有一個理想并愿意為這個理想全情地投入，因為理想的刺激，人的潛力才能全部發揮出來。
李若山：您投身工人夜校活動的浪漫革命生涯中，有沒有想過一些兒女情長方面的事情。
施永青：人都有基本的需要，到了一定年紀就會考慮成家的事。
主持人：有行動嗎？
施永青：沒有行動。看見好女孩，只是暗戀卻不敢說出來。我到30歲才第一次牽女孩的手。
主持人：就是您現在太太的手嗎？
施永青：還不是。
沙 莎：挺有意思的，最后您太太是什么地方打動了您？
施永青：我跟我太太是在一個青年商會里認識的，那是我從學校出來做生意后。我看她做事很認真，另外最重要的一個原因是，她對錢看得比較輕。她當時有一個同事想做陶瓷生意，其實做這種東西不容易賺錢，但她把自己的工資、存款全都借給了他，這點特別打動我，仗義疏財。
主持人：您當時是怎么向她表白的？
施永青：結婚前我沒送過禮物，只送了一首詩給她，頭兩句是：那天我絆倒了，倒在一個臭水坑里。
李若山：“男怕入錯行、女怕嫁錯郞”，您全都做好了。
飛黃騰達的前奏
主持人：您在創立中原地產集團前，是在一家房地產公司上班？
施永青：對，進去時是從最低的職位做起，叫練習生，香港叫office boy，就是公司里面的辦公室助理，做一些復印、送文件之類的雜事。
信躍升：這讓您有機會接觸到房地產公司的整個運作？
施永青：對。我了解到每一個部門都是干什么的，為什么這個部門起草的文件，要拿給另外一個部門去批核，又交給誰去執行，所以我對公司整個組織系統都很熟悉。
主持人：是個好學的人。
施永青：我還能接觸到很多合同，買賣合同、按揭合同、保險合同等等，有什么合同我就看什么合同，通過這樣學到的知識積累，后來就考上了地產經紀牌照。
沙 莎：命運在一步步改變。
施永青：有一次，公司有一個項目要推出，我的部門提議政府開盤的時候開出價錢，我當時很想了解這個定價是怎么來的，所以在復印價格單的時候我多復印了一份。
信躍升：拿回去慢慢研究？
施永青：不是。等星期六下班之后，我自己到樓盤去察看，想算清楚定價是怎么定的，結果發現公司定的價錢太保守，他們定這個價錢是根據一個多月前的市場數據，市場隨時在變，現在的價錢可以再高點。我覺得機會來了，真正改變自己命運的時候到了。
主持人：之后您怎么做？
施永青：我連夜寫了一個報告書，本來交給最大的老板，但考慮到最大的老板不一定肯見我，畢竟我只是一個辦公室助理。最后我交給了他的秘書。
主持人：結果呢？
施永青：結果是我的頂頭上司叫我去，不過我的頂頭上司人還是挺好的，他沒有怎么責怪我，說他們看過之后也覺得價錢可以加，我本來是提議加10% ，他們比較保守先加5%，等賣光后加到10%、15%，最后全賣沒了。
李若山：您一看就是做老板的性格。我也在一家國內的房地產中介做董事，看到你們的模式，聽說您的策略是亂開店，亂用人。
施永青：也不是完全亂開。但確實不是按照一般人開分行的模式，我開店有準則，就是你賺的錢積累超過三個月以上的開支才可以開店，開在什么地方呢，就開在你的周圍。
主持人：自己的店旁邊再開一家中原，豈不是要互相打架了？
施永青：不會打架。這么分析，如果你賺錢了，說明市場還有余利。如果我不開，我的對手就會開，競爭就越激烈。如果四周都是中原的店，反而能夠帶動這個區的業主的關注，知道很多樓盤都是中原做成的。
天助我也的低潮
信躍升：我有一個問題，像地產這樣的公司，每一個業務員都是很獨立的，那么人員流動是一個很大的問題。就是說有可能這一個人做得好，他會帶走一批人或者整個這一個區的人，您是怎么把您的團隊帶起來的？
施永青：我只做兩件事情。第一搞好公司的品牌，讓他們知道在中原做比自己開店容易；另外我的電腦系統、數據系統、人事系統、法律系統、行政系統，都可以給他們很大的支援。坦白地說，去年公司收入好的員工有二十個左右，都是超過八位數字的，這種情況是你叫他們走，他們都不會走。{分頁}
主持人：您平時對下面的員工嚴厲嗎？
施永青：我不喜歡把下面的人都管死了，管死了只能夠跟著你做，就不能夠按照自己的想法做。所以，我會給他們一定的自主空間。
沙 莎：房地產本身是一個周期性非常強的行業，如果有市場低迷的時候，您還能夠用同樣的激勵機制把大家凝聚起來嗎？
施永青：進入低潮的時候我其實不擔心，低潮的時候，所有的公司都要去面對，這叫排隊去死，大家一起排隊去死，領袖公司你就可以排在后面，做得不好的公司就會排前面早死。我想在低潮的時候，我們可以死得慢一點，僧多粥少，如果多死幾個和尚我們就有粥吃了。
主持人：您做了30年房地產，在香港是不是也經歷過很大的低潮。
施永青：是的。1983、1984年的時候，我第一次進入低潮，當時我們采取的方法是，聽毛主席的話，集中優勢兵力突破一點。以前我是工業、商業、住宅、寫字樓都做，當生意不好的時候，我就把所有的員工都集中一點，就做其中一個小區叫榆景灣。因為別家都是派一個人、半個人兼顧這個小區，我是全公司6個人都做這個小區，結果我們贏了。
主持人：毛主席的話救了您。1997年又經歷了一次房地產危機，您怎么渡過的？
施永青：我說不用擔心了，讓他們去死吧。我花了這么多年想把我的對手打敗都不成功，現在天助我也。香港本來有五大代理公司，經過這個低潮，只剩下兩個。
主持人：1992年的時候，您的創業拍檔，就是您的中學好朋友王文彥，因為管理理念不合，做了在野股東，由您來全盤執掌中原。想和您求證一下，王文彥說常常看到您在辦公室剪腳趾甲，為什么會有這種說法。
施永青：其實他是想說我這個人比較懶，指我的無為而治，我老婆也說我的無為而治是懶人哲學。我跟他性格不一樣，他是那種管得很嚴、很細致的一個人，而我更愿意放手讓員工自己做，因為他們很多時候比我做得更好。
房價漲跌的影響
信躍升：現在王石說國內地產要跌，上海萬科提前降價了，您覺得這會不會是一個風潮。
施永青：我其實很早就說房地產價格要跌。之前房地產價格的上升，有一部分是給投資者扭曲的。這種升得快、升得高的價格給了開發商一個錯誤信息，導致都一窩蜂地去建豪宅。但中央現在要求多建90平米以下的，這個規定會讓很多開發商嘗到苦頭，豪宅會出現租不出去的情況。如果租出去的話，租金的回報率跟其他投資的回報不相稱，市場也會改變的。
沙 莎：比方說北京和上海的老百姓就是想買房，您說現在房價好像有點偏高里邊有泡沫，那從老百姓角度來講，買還是不買？
施永青：個人買房如果是自己住，我的策略很簡單，有錢就買，有能力的時候就買，不要怕錯買，自己住怎么都不會虧，買時房價高，可一段時間后繼續增長的話，還是能彌補過來。有能力的時候為什么不提早改善自己的生活，一直等下去也不知道什么時候是房價最低啊。
沙 莎：如果是炒賣的話呢？
施永青：真的炒賣的話就看周期，看經濟發展、城市規劃，這里面就很復雜了，一般人不容易賺到錢。現在美國經濟出事了，將來還會出現全球的資產貶值，房地產受本地因素的影響比較大，樓價其實在去年第三季度已經開始下跌，第四季度跌得很慘了，交易量小了60%多。現在的情況是這樣，保不住股市沒辦法，因為已經國際化了，但房地產還是本地化，所以對開發商來說，現在很重要的一點，就是要想辦法保住市場，人民的財富才不會蒸發掉。
信躍升：我再想問您一個問題，我也常在香港住，好像香港97的味道很濃了，所有的朋友都說房子漲了一倍了，豪宅已經漲過97了，您覺得香港樓市真的又到了97？
施永青：如果沒有美國的因素，我認為香港的樓市還可以漲很多，現在連97也沒有超過。房地產以前每一個周期都是一浪比一浪高，每一浪不是升40%、50%，而是升300%、400%，現在連上一個浪頂還沒有沖破，怎么叫新的高潮，97還沒到。現在是國際因素使香港的信心受到動搖，是外來的因素影響本地的因素，但房地產是不動產，受本地的因素影響更多。
主持人：我還是沒聽懂，如果我有一筆錢該不該買房子，還是再等等？
施永青：我已經說過，買來住可以去買，買來炒的，再看一看。
慈善基金的45億
主持人：2008年3月7號下午2點30分，您和太太在律師遞過來的文件上簽字，將個人財產的80%，也就是大約45億港幣的市值，一并捐給了施永青慈善基金。
施永青：這個45億不是我說的，因為我們公司不是上市公司，股權值多少錢沒有市場價，我只能夠說，我們去年稅后的盈利大概是10個億，所以一般按照PE（市盈率）10倍來計算。
主持人：那就有100億。
施永青：100億我是占公司45%的股權，所以他們可能就說是45億，其實我沒有把45億交給我的慈善基金，我的做法是把我的股權捐了出去。
主持人：這個慈善基金會，有特定的救助對象嗎？
施永青：我首選是內地的農村，目前農村生活的改善追不上醫療費用的增加，追不上升大學費用的增加，所以農村在醫療、教育方面需要的支援還是挺多的，這是一方面；另外我想搞一些社會企業，就像孟加拉的一個叫尤努斯的諾貝爾和平獎得主，他做的企業就是貸款給窮人去做生意，這個企業基本上滿足了社會上的某一些需要，另外它也可以賺錢的，這樣才可以長大。
李若山：您要把企業做大，又慷慨大方承擔很多社會責任，現在又增加了一個慈善機構，您能顧得過來嗎？
施永青：其實我打算逐步地退出中原扮演的角色，但不是放棄不管。因為我的慈善基金還要靠中原分紅才能去做事，所以我未來的一個很重要的責任，就是要保證中原集團繼續賺錢，那我的慈善基金才能夠支援內地的農村。現在我的動力比以前更大，以前我賺錢給自己家人的，現在賺錢是要給內地農村這么多人，我怎么還可以不努力？
主持人：我們知道盡管您已經非常受人尊敬，而且您的成功也會成為很多人的楷模，但是在您心目當中，還是會有一個最欣賞的人，馬克思和老子，您會選誰？
施永青：兩個人好像很不一樣，馬克思相對有為，他要改變這個社會；老子是相對無為，尊重自然，我很多管理的理論都是從自然、生物學、化學、物理學里面學來的。
主持人：請大家說出贈言。
信躍升：北大的一個教授說人生要三樂，要知足常樂、助人為樂，最后還要自得其樂，我覺得您是在自得其樂。
李若山：您是個非常智慧、非常大氣也非常聰明的人，我希望百年之后還有個后施永青時代。
沙 莎：我希望您在規劃您的第二人生做慈善的同時，也有更多的機會來傳播您的想法，我覺得這樣對業界、對普通老百姓，都會有所借鑒、有所啟迪。
